안녕하세요. 정리남입니다:) 토지의 관리와 개발에서 자주 언급되는 개념 중 하나가 바로 '지목'과 '용도지역'입니다. 오늘은 '용도지역'의 의미와 종류에 대해 알아 보겠습니다.
▶ 용도지역이란 무엇인가?
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 '제한'함으로써 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시와 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 예컨데, 전국의 모든 땅을 같은 방식으로 개발할 경우, 교통 혼잡이나 환경 파괴와 같은 문제들이 발생할 수 있겠죠. 따라서 계획과 규제를 바탕으로 각 지역에 맞는 균형 잡힌 개발을 유도하기 위해 이 '용도지역'을 설정해 놓은 것입니다. 이를 용도지역 제도라 하며, 우리나라에서는 이러한 용도지역 제도를 운영하고 있습니다.
[용도지역의 주요 목적]
1. 계획적인 토지 이용: 무분별한 도시 확장을 막고, 각 지역에 맞는 개발을 유도해 효율적으로 국토를 관리
2. 환경 보호: 자연환경을 보존하면서도 필요한 개발을 조율해 지속 가능한 지역 관리
3. 공익성 강화: 지역의 특성에 맞는 인프라를 확충해 주민들의 삶의 질 제고
▶ 그렇다면 용도지역은 누가 '지정'할까요?
용도지역은 국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 따라 국토교통부장관, 시장과 도지사가 용도지역을 지정/변경하고, 이를 도시 및 군관리계획으로 결정하고 있습니다.
▶ 용도지역의 종류
용도지역은 총 7가지로 구분되는데요, 먼저 도시지역과 비도시지역으로 나누어 볼 수 있습니다. 7가지의 용도지역은 각 지역마다 지정된 목적과 개발 방향이 다른데, 이를 통해 환경을 보존하면서도 개발이 필요한 곳에는 적절한 건축과 인프라를 마련하고자 하는 것입니다.
[도시지역]
1. 주거지역: 주거를 목적으로 한 지역입니다.
① 전용주거지역: 주로 주거만을 목적으로 사용되는 지역으로, 상업 시설이나 공업 시설은 제한됨.
② 일반주거지역: 주거를 중심으로 하되, 일부 상업 및 공공 시설이 허용됨.
- 제1종 일반주거지역: 낮은 층수의 건축물만 허용, 저밀도 주거 환경.
- 제2종 일반주거지역: 중간 층수의 건축물이 허용, 중밀도 주거 환경.
- 제3종 일반주거지역: 높은 층수의 건축물이 허용, 고밀도 주거 환경.
③ 준주거지역: 주거 외에도 상업, 일부 산업용 건축물도 허용되는 지역.
2. 상업지역: 상업 활동을 주로 하는 지역
① 중심상업지역: 대규모 상업 활동이 이루어지는 지역 (예: 도심, 중심가).
② 일반상업지역: 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역.
③ 근린상업지역: 주거지 근처에서 소규모 상업 활동이 이루어지는 지역.
④ 유통상업지역: 물류 및 유통을 목적으로 하는 상업 지역.
3. 공업지역: 산업 활동이 이루어지는 지역
① 전용공업지역: 오염 유발 가능성이 높은 대규모 공업 시설이 허용됨.
② 일반공업지역: 오염을 덜 유발하는 일반적인 공업 활동이 이루어짐.
③ 준공업지역: 경공업 및 일부 상업 시설이 허용되는 지역.
4. 녹지지역: 도시 내 자연환경 및 생활환경 보호를 목적으로 설정된 지역
① 보전녹지지역: 자연환경 및 경관 보호가 주 목적.
② 생산녹지지역: 농업, 임업 등의 생산 활동이 허용됨.
③ 자연녹지지역: 자연환경과 경관 보호를 목적으로 하면서도 일부 개발이 허용됨.
[비도시지역]
* 비도시지역은 주로 도시 외곽의 개발이 제한된 지역입니다.
5. 관리지역: 도시와 농촌 사이에 위치해 있으며, 일부 개발이 가능하면서도 자연 보존을 고려한 지역입니다.
① 계획관리지역: 주거, 상업, 산업 용도로 개발이 가능한 지역입니다.
② 생산관리지역: 농업이나 임업 활동을 주로 하면서도 제한적으로 개발이 가능한 지역입니다.
③ 보전관리지역: 자연환경 보호를 목적으로 하며, 농업, 임업 등 자연에 기반한 활동은 허용되지만, 대규모 개발은 엄격히 제한
6. 농림지역: 농업과 임업을 보호하기 위해 개발이 제한된 지역입니다.
7. 자연환경보전지역: 자연경관과 생태계 보호를 목적으로 개발이 거의 불가능한 지역입니다.
▶ 이외 타 법령에 의해 설정된 관리 지역
국토계획법 외에 타 법령에서도 토지의 이용을 제한하여 관리 지역으로 지정해 놓은 지역들이 있는데요 이에 대해서도 한번 살펴보죠.
1. 자연공원법 - "자연공원지역"
자연경관을 보호하고 생태계 보전을 목적으로 설정된 지역. 국립공원, 도립공원, 군립공원등이 해당. 개발이 제한되며, 자연 보호와 관련된 규제가 적용.
2. 문화재보호법 - "문화재보호구역"
문화재보호구역은 문화재의 보호와 관리를 위해 지정된 구역. 사적, 명승, 천연기념물 등의 주변에서 개발이 제한되거나 규제 강화됨.
3. 산지관리법 - "보전산지" / "준보전산지"
1) 보전산지 : 산림 보호와 수자원 보전을 위해 개발이 엄격하게 제한된 산지. 주로 자연환경과 수자원 보호를 위해 지정.
2) 준보전산지 : 일부 개발이 허용. 산림 보호를 기본 목적으로 하는 지역.
4. 농지법 - "농업진흥지역"
농업진흥지역은 농업 생산성을 유지하고 보호하기 위해 지정된 지역. 농업 외 다른 용도로 개발이 제한됨. 농지 보존이 중요한 지역에 지정되며, 농업 활동이 주로 이루어짐
5. 해양환경관리법 - "해양보호구역"
해양보호구역은 해양 생태계를 보호하기 위해 해양 환경을 보호해야 하는 구역으로 지정되며, 개발과 어업 활동이 제한됨. 주요 목적은 해양 생물 다양성 보존과 해양 환경 보호에 해당
6. 군사시설보호법 - "군사시설보호구역"
군사시설보호구역은 군사 시설의 안전과 국방 목적을 위해 설정된 구역으로, 개발이나 출입이 제한되며, 건축이나 토지 이용에 있어 엄격한 규제가 따름.
7. 하천법 - "하천구역"
하천구역은 하천 관리와 홍수 방지를 위해 하천 주변에 설정된 구역으로, 하천 정비 및 보호를 위해 개발이 제한됨.
8. 수도법 - "질보전특별대책지역"
질보전특별대책지역은 수원지(저수지, 강 등) 보호를 위해 수질 관리를 위한 특별한 규제를 적용하는 지역. 상수도 보호가 주 목적.
9. 환경정책기본법 - "환경보전지역"
환경보전지역은 환경 보호를 위해 특별히 지정된 지역. 환경 오염을 막기 위한 엄격한 규제가 적용되며, 환경영향평가가 필수적으로 요구되기도 함.
10. 산업입지 및 개발에 관한 법률 - "산업단지"
산업단지는 공업 및 산업 활동을 위해 특정한 지역에 설정된 용도 지역으로, 산업 활동을 촉진하고 지원하는 데 중점 둔 지역.
11. 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 - "가축사육제한구역"
가축사육제한구역은 가축을 사육하는 데 있어 환경 보호나 주민 생활에 미치는 영향을 줄이기 위해가축의 사육이 제한되거나 금지된 구역. 이러한 구역은 환경적 이유나 주거지와의 근접성등의 이유로 가축 사육이 전면적으로 금지되거나, 사육 가능한 가축의 종류나 수가 제한됨.
▶ 그린벨트(개발제한구역)는 어디에 속할까?
그린벨트는 용도지역과는 별개로 설정된 개발제한구역입니다. 쉽게 말해, 도시의 무분별한 확장을 막고 자연환경을 보호하기 위해 정부가 지정한 지역인데요, 그린벨트는 주로 비도시지역 내에서 설정되며, 용도지역 중 관리지역이나 자연환경보전지역과 비슷한 성격을 가집니다. 그린벨트가 설정된 곳은 대규모 개발이 엄격히 제한되고, 자연 보호가 우선시됩니다. 다만, 일정 조건 하에서는 소규모 개발이나 공공 목적의 시설은 허용될 수 있다고 하네요. 요컨데, 그린벨트는 용도지역의 일부가 아니지만, 용도지역과 함께 개발 제한의 중요한 수단으로 작용합니다.
[그린벨트, 보전관리지역, 자연환경보전지역의 차이]
1. 보전관리지역
- 개념: 관리지역의 하위 구역으로, 자연환경 보호를 목적으로 하지만 일부 제한된 개발이 가능.
- 개발 가능 시설: 농업·임업 관련 시설, 소규모 마을회관, 생태체험 시설, 친환경 관광 시설 등. 대규모 상업 및 공업 시설은 불가능.
2. 자연환경보전지역
- 개념: 용도지역의 하나로 비도시지역에서 자연경관과 생태계를 보호하는 데 중점을 두고, 개발이 거의 허용되지 않음.
- 개발 가능 시설: 환경 보호 시설(생태 연구소, 산림 보호센터 등), 소규모 공공시설(정수장, 마을 도로) 등.
3. 그린벨트(개발제한구역)
- 개념: 도시 주변의 무분별한 확장을 막고 자연환경을 보호하기 위한 구역.
- 개발 가능 시설: 공공시설(학교, 소방서, 공원), 농업·임업 관련 시설, 소규모 주택 재개발 등 공익적 목적의 시설.
▶ 용도지역/지구 안에서의 행위제한 내용은 '토지이음'에서.
용도지역은 지역에 맞는 균형잡힌 토지개발을 위해 개발 행위에 대한(건폐율, 용적율, 건물 층수 등) 규제를 시, 군관리계획으로 결정해 놓은 것을 말한다고 위에서 언급했었죠. 그렇다면 어떠한 개발이 허용되는지 어떻게 알 수 있을까요? 크게 세가지를 보셔야 하는데, 하나는 국토법, 두번째는 시/군 도시계획 조례. 한번에 쉽게 보기 위해서는 '토지이음'사이트를 참고하면 됩니다.
1. 국토법 - '용도지역, 용도지구, 및 용도구역에서의 행위제한'
2. 해당 토지 소재시, 군의 '도시계획 조례'
3. 쉬운 확인은 '토지이음' 사이트
▶ 종상향이란?
용도지역에서 종상향이란, 특정 토지이 용도지역을 보다 높은 용도로 변경하는 것을 말합니다. 예를들면 제1종 일반주거지역을 제 2종 일반주거지역으로, 또는 일반주거지역을 상업지역으로 바꾸는 것을 말하는데요, '높은 용도'라 함은 보다 개발할 수 있는 목적의 토지로 변경한다는 것입니다. 부동산 재개발 기사에서 보통 제2종 일반주거지역을 제3종 일반주거지역으로 종상향 한다는 내용을 볼 수 있는데, 이렇게 종상향시 개발제한 행위가 완화되어(예컨데 용적율의 상승) 해당 부지를 이용해 더 큰 부동산 개발 수익을 올릴 수 있게 됩니다.
토지 거래에 있어서도, 생산관리지역 처럼 일부 개발이 허용되는 지역보다, 계획관리지역과 같이 개발이 자유로운 용도지역으로 종상향될 경우 토지의 시세에서도 차이가 발생되게 됩니다. 예컨데, 용도지역이 생산관리지역인 A부지와, 계획관리지역인 B지역이 있을 경우, 개발이 보다 수월한 B부지가 더 비쌀 수 있는 것이죠. 시세를 매길때에도 계획관리지역 들끼리의 거래 사례를 바탕으로 시세를 매깁니다.
용도지역 정리
1. 용도지역의 개념
용도지역은 토지의 경제적이고 효율적인 이용과 공공복리 증진을 위해 토지 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하는 제도입니다.
2. 용도지역의 지정과 관리
용도지역은 국토계획법에 따라 국토교통부장관, 시장, 도지사가 지정/변경하며, 도시 및 군관리계획으로 결정됩니다.
3. 용도지역의 주요 목적
계획적인 토지 이용, 환경 보호, 공익성 강화 등을 통해 무분별한 도시 확장을 막고, 각 지역에 맞는 개발을 유도합니다.
4. 용도지역의 종류
용도지역은 도시지역과 비도시지역으로 나뉘며, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로, 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다.
5. 주요 도시지역
- 주거지역: 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역
- 상업지역: 중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역
- 공업지역: 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역
- 녹지지역: 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역
- 관리지역: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 구분되며, 자연 보존과 제한적인 개발이 가능
- 농림지역: 농업과 임업을 보호하기 위해 개발이 제한된 지역
- 자연환경보전지역: 자연경관과 생태계 보호가 주목적
6. 타 법령에 따른 관리지역
자연공원법, 문화재보호법, 산지관리법, 농지법 등에서 설정된 자연공원지역, 보전산지, 농업진흥지역 등 다양한 관리 지역들이 존재합니다.
7. 그린벨트(개발제한구역)의 역할
그린벨트는 도시의 무분별한 확장을 막고 자연환경을 보호하기 위한 별도의 구역으로, 대규모 개발이 엄격히 제한됩니다.
8. 행위제한의 확인 방법
용도지역 내에서의 개발 가능 여부는 국토법, 해당 지자체의 도시계획 조례, ‘토지이음’ 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.
9. 종상향의 개념과 영향
종상향이란, 특정 용도지역을 더 높은 용도로 변경하는 것으로, 용적률 상승과 같은 개발 제한이 완화되며, 해당 토지의 가치를 높이는 효과를 가져옵니다.
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