안녕! 정리남이다.
오늘부터는 부동산공부 시작이다!
용어와 언론기사 중심으로 하나씩 간략하게 포스팅 할 예정이다!
(Update. 20년 02월 20일 부동산 대책)
LTV
= Loan to value ratio
= 주택담보대출비율
= 주택담보인정비율
= 담보인정비율
= 주택가격 대비 대출액 비율
LTV는 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리고자 할 때, 담보한 주택 가격의 몇 %까지 돈을 빌릴 수 있는지를 나타내는 '비율'을 일컫는다. 만약 LTV가 60%이고, 9억짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은 5억 4천만원이 된다.
담보로 할 주택의 집 값 : 9억원
LTV : 60%
최대 빌릴 수 있는 돈 : 9억 * 0.6 = 5.4억
LTV가 생긴게 된 이유는 무엇일까?
금융 기관에서는 돈을 빌려간 사람이 그 돈을 갚지 못하는 상황이 되는 경우, 금융기관은 담보로 잡아 놓은 채무자의 주택을 처분해서 빌려줬던 돈을 회수하려고 할 것이다. 그런데 만약, 담보로 잡힌 주택을 처분한 금액이 빌려줬던 금액보다 더 적으면 문제가 될 것이다. 따라서 혹시라도 담보로 잡힌 주택을 처분하게 되었을 때, 그 처분 금액으로 빌려줬던 돈을 부족분 없이 모두 회수할 수 있도록 주택의 가격 대비 대출가능한 금액의 비율 설정해 놓는다. 즉, 그 비율 내에서 담보 대출을 취급하여 만일의 사태에 대해 위험을 줄이고자 하는 것이다.
LTV가 높으면 담보로 잡은 자산 대비 그만큼 많은 돈을 대출해 줄 것이다. 그런데 만약 채무 불이행이 발생해서 담보로 잡은 자산을 경매에 부쳐 처분하려 할 때, 낮은 가격으로 처분되거나 대출을 해주는 시점 대비해서 주택가격이 크게 떨어질 경우, 빌려준 돈을 완전히 회수 못할 가능성이 커진다. 금융기관은 이러한 상황을 우려할 것이고, 이것을 수치화한 것이 LTV라고 보면 된다고 한다.
한편 LTV는 부동산 투기를 억제하기 위한 정책으로 사용하기도 한다. LTV를 낮추면 대출 가능한 금액이 적어져서, 사람들이 매물을 구입할 자금을 확보되기 어렵게 만들 수 있기 때문이다. 아래를 보자! 정부는 작년 12월 16에 '금융 대출을 통한 투기자금을 억제하기 위해' 두 가지 관점에서 LTV의 규제를 강화하였다.
첫 번째. 투기지역, 투기과열지구에 시가 '9억원 초과 주택'에 대한 담보대출 LTV 강화
'투기지역, 투기과열지구' 에서 LTV는 기존 40%였지만 1216 부동산 대책 발표 이후, 시가 9억원 주택가격을 기준으로 LTV 수준을 구분하였다. 시가9억원 이하까지는 종전의 LTV 40% 적용하지만 9억원 '초과분'에 대해서는 LTV 20%로 낮아져 대출이 기존 대비 어려워진다. 해당 규제는 작년(19년도)12월 23부터 이미 시행중이다! 예를 들어 보자.
case1) 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억원 주택 매입시 해당 주택을 담보로 대출 받을 수 있는 한도
-. (기존, 개선) 9억원 * 40% = 3억 6천만원 대출가능
case2) 투기지역 및 투기과열지구의 시가 14억원 주택 매입시 해당 주택을 담보로 대출 받을 수 있는 한도
-. (기존) 14억원 * 40% = 5억 6천만원 대출가능.
-. (개선) 9억원 * 40% + 나머지 5억원 * 20% = 4억 6천만원 대출가능. (기존대비 1억원 대출 감소!)
여기에서 주택의 범위는 '주택법' 상 주택 및 복합용도 주택(등기상 "상가 및 주택"으로 등재)을 포함하여 산정한다. 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다. 또한 주거와 상관없는 상가는 주택에 포함되지 않고 제외된다. 주택으로 포함되는 항목은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 포함된다. 한편 복합용도 주택이라는 것은 등기부등본 상 "상가 및 주택"으로 등재되어 있는 상가주택, 점포주택을 말하고 이는 규제대상에 포함된다.
두 번째. 투기지역, 투기과열지구에 시가 '15억원 초과 아파트'에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지
투기지역 및 투기과열지구에 있는 시가 15억원을 '초과하는' 모든 아파트를 구입할 때에는, 이를 구입하기 위한 주택담보대출이 불가능하다. (단, 예외적으로 재개발/재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설입인가) 전까지 일정기간(1년이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외를 허용한다고 한다.)해당 규제는 '아파트' 규제에 해당한다.
만약에 비규제 지역인 경기도 일산에 보유중인 아파트를 담보로 대출을 받아 투기지역에 해당하는 '강남'에 16억짜리 아파트를 살 때 보탠다고 해도 대출은 금지된다고 한다. 기존의 보유하고 있던 주택의 소재지와 무관하게 투기지역 및 투기과열지구에 있는 15억을 초과하는 아파트를 구입을 위한 주택담보대출을 원천 금지하는 것이다. 해당 규제는 작년(19년도)12월 17부터 이미 시행중에 있다. 예를 들어보자.
case1) 투기지역 및 투기과열지구에 있는, 정확히 시가 15억원 아파트를 매입시 주택담보대출 한도
-. (개선) 9억원 * 40% + 나머지 6억원 * 20% = 4억 8천만원 대출가능.
case2) 15억원을 '초과'하는 아파트 매입시 주택담보대출 한도
-. (개선) 대출불가
(정리)
LTV는 주택을 담보로 얼마나 돈을 빌릴 수 있는지 나타내는 비율이다. 작년 12월 16일에 정부는 LTV를 이용해 부동산 투기 과열을 억제하기 위한 대책을 발표했다. 투기지역 및 투기과열지구에 있는 시가 9억 이하의 '주택'을 매입할때의 LTV는 40%이며, 만약 9억을 초과한다면 초과분에 대해서는 20%를 적용한다. 또한 투기지역 및 투기과열지구에 있는 시가 15억을 초과하는 '아파트'를 매입하고자 한다면 대출을 받을 수 없다. 이 둘은 현재 적용 중이다.
(출처)
1. https://ko.wikipedia.org/wiki/담보_인정_비율
2. https://namu.wiki/w/담보%20인정%20비율
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