본문 바로가기

부동산 정보

양도소득세 계산 방법, 세율, 장기보유특별공제, 필요경비 알아보자!

 

 

 

 

 

양도소득세 조건, 계산방법, 용어

 

 

 

안녕하세요! 정리남입니다!

오늘은 '양도소득세가 산출되는 방식'과 용어, 그리고 조건에 에 대해 알보겠습니다. 

 

 

 

 


양도소득세 공식


의미상 양도소득세는 양도가에서 취득가를 뺀 '그 차익에 대해 세금'입니다.

 

 

 

양도소득세 = (양도가 - 취득가) × 세율

 

 

 

하지만 국세청에서 실제로 양도소득세를 산정할때에는 취득가 외에, 추가로 '세 가지 항목을 더 차감'시켜 주게되는데요, 바로 1) 필요경비 2) 장기보유특별공제 3) 양도소득기본공제 가 그 항목들입니다. 아래 공식의 오른쪽 공식이 실제 양도소득세 공식입니다. 추가 설명을 드리기 전에 먼저 공식에 포함되어 있는 용어들을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

양도소득세 공식 - 우측

 

 

 


취득가를 알지 못할 경우?


'양도가'란 부동산을 양도할 당시의 실제로 거래한 가격을 말합니다. 또한 '취득가'란 부동산을 취득할 당시에 거래가액을 말합니다. 그런데 만약 취득한지 너무 오래되어 취득당시의 가격을 제대로 알 수가 없는 경우, 이 취득가는 어떻게 산정될까요?  1) 매매사례가액, 2) 감정가액, 3) 환산취득가액을 순차적으로 적용하여 취득가 금액을 산정하게 된다고 합니다. 간단히 무엇을 의미하는지 알아볼까요 ?

 

 

 

1. 매매 사례가액 

'매매사례가액'이란, 취득일 전과 후로 '3개월 이내'에 내가 취득한 자산과 유사한 자산의 매매 사례가 있을 경우, 그 사례에서 매매되었던 가격을 말합니다.

 

매매사례가액 법률상 용어 
: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

 

 

2. 감정가액

'감정가액'은 취득일 전과 후로 '3개월 이내'에, '둘 이상의 감정평가업자'가 해당 자산에 대하여 평가했던 가격이 있는 경우, 그 가격들의 평균가를 의미합니다.

 

감정가액 법률상 용어
: 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

 

 

 

3. 환산 취득가액

'환산취득가액'은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가격을 말하며, 그 환산 방법은 아래와 같습니다.

 

환사취득가액 구하는 법 - 소득세법 시행령 - 제176조 제2항

 

 

 

4. 기타 용어 참고

-. 기준시가 : 국세청에서 부동산에 세금을 매기기 위해 각 부동산의 특성(위치, 용도, 면적 등)에 따라 정해 놓은 가격. 

-. 실지거래가액 : 실제로 거래한 가격.

-. 가액(價額) : 가격의 양. 즉 '값'

 

 

 


세 가지 추가 공제 항목


위에서 양도소득세를 계산할 때, 공제되는 세 가지 항목이 있다고 말씀드렸었죠. 이에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

1.' 필요경비'를 공제 받을 수 있습니다.

필요 경비는 소유한 부동산의 유지보수, 용도를 변경하기 위해 개조하거나, 재해 등으로 훼손된 부분에 있어서 수선한 것들, 또는 양도시 발생된 중개 수수료 등이 포함됩니다. 

 

인정되는 항목

1) 취득시 소요된 비용 : 취득세, 법무사비용, 중개수수료, 취득과정에서 발생된 소송 비용

2) 자본적지출액 : 샷시설치비, 발코니 확장비, 난방시설교체, 상하수도 배관공사비 등이 해당되며 부동산을 취득한 후 이용 편의 및 가치를 올리기 위해 들어간 비용을 말합니다. 

3) 양도할때 들어가는 비용 : 들어가는 중개수수료, 광고비, 양도세 신고 수수료

 

인정되지 않는 항목

월세와 전세 관련 중개 수수료, 도배 장판 교체 비용, 보일러 수리, 경매 취득시 명도비, 대출금 지급이자, 기타 소모성 비용은 인정되지 않는다고 합니다. 

 

 

발생된 비용을 '필요경비'로 인정받기 위해서는 증빙영수증 등의 서류(현금영수증, 계좌이체내역 등)가 필요합니다. 따라서 부동산 취득 후 들어가는 비용에 대해서는 미리 미리 필요경비로 인정받을 수 있는 항목을 정확히 알아보고 그 증빙 서류들을 확보하여 모아 놓는 것이 중요할 것 같습니다. 

 

 

 

2. 장기보유특별공제.  3년이상 보유시 

장기보유특별공제제도는 보유기간이 3년 이상인 자산에 대하여 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 거래를 유도하기 위한 장치입니다. 1세대 1주택과 그 외의 경우로 나뉘며, 주요 사항은 아래와 같습니다. 

 

장기보유특별공제 조견표

 

(주요사항)

1) '3년이상 '보유''가 기본 조건
    '3년이 미만'일 경우 적용되지 않습니다.

2) 일반적인 경우, 3년보유 기준 6%부터 연 2%씩 추가되어 최대 30%까지 공제 받을 수 있습니다.


3) 1세대 1주택, 9억원 이하의 자산 2년이상 보유시 '비과세'이므로 관련이 없습니다.

    1세대 1주택, 9억원을 초과하여 보유시 그 초과분에 대해서 최소 24%에서 연 8%씩 추가되어 공제됩니다.

4) 3)번 항목에서 '2020년 1월1일 이후 양도'하는 주택은 2년 이상 '거주'까지 해야 연 8%씩 적용.

     2년 미만 거주했다면, 연 3%씩 적용.

  3)번 항목에서 '2021년 1월1일 이후 양도'하는 주택은 아래와 같이 보유/거주기간을 나누어서 연 4%씩 공제.

   (가령, 10년 보유했는데 거주하지 않았을 경우, 거주기간에 대한 40%만 공제가 되는 것입니다.)

5) 2, 3채를 보유한 주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔면, 양도세 10%p, 20p% 중과장기보유특별세 적용도 불가합니다. ('21.6.1 이후부터 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과)

단, 2020년 6월말까지 주택을 매도하는 10년이상 보유주택에 한에서 일시적으로, 양도세 중과세 배제 및 장기보유특별공제가 적용이 됩니다.

 

 

3. '기본공제' 연 1회에 한하여 250만원 공제!

양도소득기본공제란 보유기간 상관없이 양도소득이 있는 '거주자'에 대해서 양도소득금액에 대해 '연 1회에 한하여 250만원'을 그냥 공제하여 주는 것을 말합니다. (양도소득세법 제103조 제1항)거주자에 대해 공제하는 것이므로 만약 부부가 공동명의일 경우, 부부가 각각 양도소득이 생기는 것이므로 남편, 아내 각각 250만원씩 공제 가능합니다. 따라서 양도소득세만을 기준으로 한다면 부부의 공동명의가 유리합니다.

 

 

 


양도소득세율. 누진세율 적용


양도소득 세율은 위 계산식에서 '과세표준' 금액을 기준으로 산정됩니다. 아래 '기본세율'을 보시면, 양도소득 과세표준 금액이 커지면 커질수록 세율이 높아지는데 이를 누진세율이라고 합니다. 양도소득세율을 이처럼 누진세율을 적용하고 있습니다. 그런데 누진공제라는 것은 무슨 의미일까요?

 

 

가령, 과세표준 금액이 4000만원에 대해 세율 계산을 할 경우, 1200만원까지는 6% + 나머지 2800만원에 대해서는 15%를 해야합니다. 이렇게 나누어 계산하는게 번거로워서 그냥 4000만원 모두 15%을 일괄 적용하고 1200만원에 대한 세금은 다시 6% 적용한 것으로 맞춰주기 위해 빼주는 금액을 말합니다. 즉, 4000만원을 15%로 계산 후 108만원만을 빼주면, 1200만원*6%+2800만원*15%를 한 값이 되는 것이죠. 

 

 

또한 주요 사항으로 위에서 언급했던것 처럼 2, 3주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔면, 아래 표에서 볼 수 있듯이 양도세 기본세율에 10%p, 20p% 중과합니다. 하지만 2020년 6월말까지 주택을 매도하는 10년이상 보유주택에 한에서는 양도세 중과세 배제되고 장기보유특별공제 가 적용이 됩니다. 

 

 

(양도소득 세율)

양도소득세율 조견표

1) '산출세액'을 기본세율로도 계산하여 더 큰 것을 적용

2) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40%

    → 단, 2021년 1월 1일 이후 양도분 부터 50%

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 기본세율

    → 단, 2021년 1월 1일 이후 양도분 부터 40%   

4) ’16.1.1. 이후부터 지정지역 불문, 모든 지역의 비사업용토지 기본세율 + 10%p 적용 (소법§104①8)

5) 특정주식 및 부동산과다보유법인 주식에 해당하는 경우 자산총액 중 비사업용 토지가 50% 이상인 경우 기본세율에 10%p를 더한 세율 적용

6) 조정대상지역 내 1세대 2주택, 3주택 이상 => 각 기본세율 +20%p, +30%p ('21.6.1이후 시행) 

 

(기본세율)

양도소득세율 - 기본세율 조견표

 

 

 


양도소득세를 내지 않아도 되는 '비과세' 조건은?


1세대가 주택 1채만가졌는데 2년이상 보유하고 있고 9억원을 넘지 않는 매매가팔았을 경우, 도세를 내지 않아도 되는 '비과세'에 해당합니다. 하지만 만약, 양도시점에 매매가가 9억원을 초과할 경우에는 9억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 매기게 됩니다. 

 

 

 

아래는 '1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건'입니다. 

 

양도소득세 비과세 조건

 

 


계산 예시


예시1)

-. 양도가 : 3000만원

-. 취득가 : 1000만원

-. 필요경비 : 150만원

-. 보유기간 : 1년미만 → 장기보유특별공제 적용 불가, 1세대 1주택 비과세 적용 불가.

-. 1세대 1주택자

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전


1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익 

: 3000만원 - 1000만원 - 150만원 = 1850만원

 

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 

: 1850만원 - 0원(3년미만으로 없음) = 1850만원

 

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준 

: 1850만원 - 250만원 = 1600만원

 

4) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액 

: 1600만원 × 40%(보유기간 1년미만) = 640만원.

 

 

예시2)

-. 양도가 : 10억원

-. 취득가 : 6억원

-. 필요경비 : 5000만원

-. 보유기간 : 5년이상 6년미만 

-. 거주기간 : 2년이상 → 장기보유특별공제 적용 가능

-. 1세대 1주택자 → 보유기간 2년 이상이므로 1세대 1주택 비과세 적용가능.

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전


1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익

: 10억원 - 6억원 - 5000만원 = 3억5000만원

 

2) 9억원 이하 금액은 비과세. 9억원 초과분에 대해서만 양도차익 재계산 진행.

: 10억 양도가일 때 양도차익은 3억5000만원이므로

  양도가 초과분 '1억원'에 대한 양도차익은 3억5000만원에 10분에 1로 계산시 3500만원.

 

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

: 3500만원 - 3500만원×40% (보유기간 5년이상, 거주기간 2년이상 충족) = 2100만원

 

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준

: 2100만원 - 250만원 = 1850만원

 

4) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액

: 1850만원 × 15% - 108만원(1200만원 이상 4600만원 이하 기본세율 적용) = 259.5만원.

 

 

예시3)

-. 양도가 : 5억2000만원

-. 취득가 : 3억8000만원

-. 필요경비 : 1700만원

-. 보유기간 : 8년 → 장기보유특별공제 적용가능. 

-. 거주기간 : 2년이상

-. 1세대 2주택자 → 1세대 1주택자 비과세 적용 불가.

-. 조정대상지역 외 주택

-. 양도시점 2021년 이전


1) 양도가 - 취득가 - 필요경비 = 양도차익

: 5억2000만원 - 3억8000만원 - 1700만원 = 1억2300만원

 

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

: 1억2300만원 - 1억2300만원 × 16%(2주택자 8년보유) = 1억332만원

 

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 양도소득 과세표준

: 1억332만원 - 250만원 = 1억82만원

 

4) 양도소득과세표준 × 세율 = 산출세액

: 1억82만원 × 35% - 1490만원 = 800만원.

→ 보유기간 2년이상으로 '기본세율' 적용

과세표준 1억82만원으로 8800억초과 1.5억이하에 해당하므로 35% 세율 및 1490만원 누진공제 적용

 

 

 

 


(관련 포스팅)

2020/01/31 - [주변 이야기] - 부동산에서 양도소득세-1 그 의미와 자산의 범위에 대해 알아보자!

2020/01/23 - [주변 이야기] - 부동산 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 의미와 확인방법은??

2020/01/22 - [주변 이야기] - 주택담보대출비율 LTV 란 무엇일까? 1216부동산대책과 함께 알아보자

 

 

 

 

(출처)

1. 국가법령정보센터

2. 네이버지식백과

3. 국세청홈택스

4. https://www.hankyung.com/economy/article/201912169520i 

5. http://www.donga.com/news/article/all/20191217/98832222/1

6. https://yourtime.tistory.com/287 

 

 

 

**유의사항**

이 블로그의 모든 포스팅은 '개인적인 공부를 겸하는 글에 불과'합니다. 작성된 내용은 '사실과 다를 수 있으며' 기타 정보들과 비교해 보시고 본 포스팅은 '참고용'으로만 봐주시길 바랍니다. 해당 정보로 인해 발생되는 어떠한 불이익에 대해서도 책임도 지지 않는다는 점 유념해주세요!