안녕하세요! 정리남입니다!
오늘은 1216 부동산 대책과 관련하여 '임대업 이자 상환 비율(RTI)'에 대해 알아보겠습니다.
RTI
= Rent to Interest
= 임대업 이자 상환 비율
1216 부동산 대책으로 RTI강화
정부는 19년 12월23일부터 주택임대사업을 위한 개인사업자대출에 대해서 RTI를 기존 1.25배이상 → 투기지역 및 투기과열지구의 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화되었습니다. 여기서 나오는 RTI가 무엇인지 한 번 알아볼까요 ?
임대업 이자 상환 비율(RTI)의 의미
RTI의 사전상 의미는 아래와 같습니다. 이는 은행에서 '부동산 임대 사업자'들에게 돈을 빌려 줬을 때, 대출금을 상환할 수 있는 능력을 충분히 가지고 있는지 없는지를 심사하는 지표입니다.
가령, 제가 A라는 직장 동료에게 돈을 빌려주는 상황을 가정 해볼께요.
위에 예로들은 채권자(저)와 채무자(직장동료A)의 대화에서, 채권자가 돈을 빌려줄 때 가장 중요하게 생각하는 포인트가 나오는데요, 그것은 바로 빌려간 돈을 채무자가 제 때 갚을 수 있는지 없는지 그 '상환 능력'을 가장 중요하게 생각한다는 것입니다. 채무자는, '다음주에 들어오는 월급'을 그 상환능력의 근거로 제시하고 있고 저는 해당 근거가 합리적이라고 판단이 되어 안심하고 돈을 빌려주게 되는 상황을 나타냈습니다.
마찬가지로 은행도 누군가에게 돈을 빌려줄 때 무작정 빌려주진 않을 것입니다. 안심하고 빌려줄 수 있는 합리적인 기준을 가지고 있을 것입니다. 은행이 '부동산 임대 사업을 하는 사람들'에게 '개인사업자대출'로 돈을 빌려줄 때에는 그 합리적인 기준으로 RTI 라는 기준을 적용합니다. 부동산 임대 사업으로 발생되는 수익으로 대출을 갚아나갈 수 있는지 따져보는 것이죠.
임대업이자상환비율(RTI) 공식과 계산
RIT의 공식은 위와 같습니다. 정부는 1216 부동산 대책에서 갭투자 방지차원으로 주택임대업 개인사업자대출에 대하여, RTI를 기존 1.25배이상 → 투기지역과 투기과열지구는 1.5배이상으로 강화한다고 고지하였습니다. (19년 12월23일부터)
공식과 함께 생각을 해보면, 지역 상관없이 기존에는 주택임대업으로 발생되는 이자비용이 100만원이라고 했을 때, 임대소득이 125만원만 발생되면 대출을 해준다는 것이었으나, 임대주택의 위치가 투기지역과 투기과열지구일 경우에는 125만원이 아닌, 150만원의 소득이 발생되어야만 돈을 빌려줄 수 있다는 이야기입니다. 그만큼 비용 대비 소득이 더 늘어나야 대출을 일으킬 수 있는 것이니 대출을 제한하는 제도이고, 투기를 위한 대출 수요를 규제하기 위한 방안인 것입니다.
그렇다면 위 공식에서 RTI 1.5에 의해 대출 가능 금액이 어느정도 인지 한번 계산해 볼까요?
대출가능 금액은 위 공식에서 '파랑색' 항목인 '해당 임대업 대출' 을 말합니다. 따라서 아래처럼 공식을 바꾸어 쓸 수 있겠죠.
위에서 나온 최종 공식으로 예를 들어 계산을 해보겠습니다. 가령 연간임대소득이 2000만원, 해당 임대업 대출의 이자율을 4%로 잡고, 편의상 기존대출은 없다고 하겠습니다. RTI 1.5 적용 시, 가능 대출금액은 아래와 같이 약 3억3천만원 입니다.
예시)
-. 연간임대소득 2000만원
-. 해당 임대물건에 대한 기존대출 편의상 없다고 가정(0원)
-. 해당 임대업 대출의 이자율 : 4%
-. RTI = 1.5 적용
-. 계산 :
위 금액이 어느 정도인지 감을 잡기 위해 동일조건으로 RTI만 기존의 기준이었던1.25로 바꾸어 비교해보겠습니다. 그러면 아래와 같이 RTI 1.25일때는 4000만원 대출가능했던 수준이 RTI가 현행 1.5로 바뀌면 7000만원 정도 '덜 받게' 됩니다. 대출가능금액이 기존 대비 약 17.5% 감소되는 것이죠.
(포팅을 마치며)
오늘은 RTI에 대해 간략하게 알아보았습니다. 일반 가정에서 대출을 받을 때에는 주택담보대출을 많이 받죠. 오늘 알아본 RTI는 가정이 아니라 부동산임대사업을 하는 사업자들에게 적용되는 '개인사업자대출'이었습니다. 아무쪼록 제 포스팅이 조금이라도 도움이 되었다면 '공감'과 '구독' 부탁드립니다. 글 읽어주셔서 감사합니다!
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(출처)
1. 네이버 지식백과
2. 국토교통부 blog
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