안녕하세요! 정리남입니다~!
이제 봄이 다가오네요. 올 봄에는 좋은 일들만 가득하시길 바랍니다.
오늘은 '총부채 원리금 상환비율 (DSR)'에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
DSR
= Debt service Ratio
= 총부채 원리금 상환 비율
1216 부동산 대책에서 DSR 강화!
1216 부동산 대책에서 정부는, 대출을 통한 투기수요를 억제하기 위해 'DSR 을 강화'하였습니다. 그 내용은 아래와 같습니다. 여기서 주요점은 기존에 '금융사별 평균' DSR이 40% 이내로만 유지하면 되었던 기준이, 이제는 '돈을 빌린 사람(=차주) 별'로 은행권은 40%, 비은행권은 60% 이내를 유지해야 한다는 것입니다.
변경된 DSR 기준이 적용되는 사람들은 1) 투기지역 또는 투기과열지구에 위치한 시가 9억원을 초과하는 주택을 담보로 19년 12월 23일 이후에 신규로 주택담보대출을 받는 사람. 또는, 2) 이렇게 받고 나서 또 추가로 다른 신용대출 등을 받는 사람이 적용 대상에 해당합니다. (여기서 시가 '9억원초과'는 주담대를 취급할 당시의 주택 가격을 기준으로 합니다.)
이 말인 즉, 19년 12월 23일 이전에 투기지역 또는 투기과열지구에 9억초과 주담대를 받을 사람은 추가 신용대출을 받을 때, '차주 단위'의 DSR 규제가 적용되지 않는다는 것입니다. (위에서 말한 적용 대상 중, 2)번과 관련)
DSR 의미
DSR 이란, 우리말로 직역하면 '총 부채의 원리금 상환 비율'을 뜻합니다. 금융권에서는 누군가에게 돈을 빌려줄 때, 돈을 빌려간 사람이 돈을 제대로 갚을 능력이 있는지 없는지를 판단하는게 중요할 것입니다. 이 판단의 지표가 바로 DSR입니다. 주택 임대업을 하는 사업자를 대상으로 한 지표가 RTI라고 한다면, DSR은 일반 가정집을 대상으로 대출심사를 할때, 돈을 빌려주는 금융권에서 사용하는 지표인 것입니다. 한 가계의 '연간소득'과 그 가계가 가지고 있는 '모든 대출의 연간 원리금 상환액'을 서로 비교하여 책정을 하게 됩니다.
DSR의 공식
그렇다면 DSR이란 지표가 어떠한 항목으로 계산되는지 한번 살펴 볼까요?
총부채 원리금 상환비율 DSR의 계산 방법은 위와 같습니다. 분자는 한 가정에서 빌린 돈의 원금과 이자 상환액 연간 얼마가 되는지를 나타냅니다. 여기서 말하는 가계 대출의 대상은 주택/비주택 담보대출, 신용대출, 전세보증금 담보대출, 예/적금 담보대출, 유가증권 댐보대출 등을 모두 포함된다고 합니다.
이해를 위해 아주 간단한 예를 들어 볼께요. 어떠한 A은행에서 개인별 DSR이 30%가 넘으면 대출은 해주지 않기로 했습니다. 현재 제는 연소득이 1000만원, 신용대출 및 기타 대출금으로 연간 400만원의 원리금을 내야합니다. 이 때 저의 DSR이 40%로 A은행에서 정한 DSR 30%를 넘어서고 있으므로, 추가 대출을 받을 수 없게 됩니다.
DSR의 계산을 위해 사전에 알아야 할 사항!
DSR의 공식을 통해서 대출가능 금액을 대략적으로 구해보기 위해서는 추가로 두 지 사항을 알고 있을 필요가 있습니다. 첫 번째는, '대출 상환 방식' (공식의 분자와 연관 됨), 두 번째는 금융당국이 DSR을 환산할 때 쓰는 '실질적인 부채 산정하는 방식'입니다. 하나 하나 간략하게 알아보겠습니다.
대출상환방식
1. 전액 분할 상환
전액분할 상환방식에는 '원금 균등분할 상환방식'과, '원리금 균등분할 상환방식'이 있습니다.
1) 원금 균등분할 상환방식
아래에 보이는 것과 같이, 원금균등 분할은 월별 납입원금을 동일하게 분할하여 상환하면서 줄어든 대출잔금에 따라 대출이자도 줄어드는 방식입니다.
2) 원리금 균등분할 상환방식
원리금 분할은 월별 원금과 이자를 합친 금액을 일정하게 상환하는 방식입니다. 상환하는 만큼 대출 잔금이 줄어들어 이자가 줄어들게 되고 월별 원금과 이자를 합친 금액을 일정하게 하기 위해 납입 원금은 달을 거듭할수록 늘어납니다.
2. 원금일시상환 (=만기 일시상환)
원금 일시상환 방식(=만기 일시상환 방식)은 대출기간동안은 이자만 납부하다가, 만기일에 남은 이자와 함께 원금 전체를 한번에 상환하는 방식입니다. 아래를 보시면 1억을 연이율 4.5%로 10년간 빌렸을 때, 4.5%에 해당하는 4500만원을 120개월(10년 × 12개월)로 나누어 매 달 이자를 매달 내고, 원금 1억은 만기일에 한번에 갚아 버리게 됩니다.
3. 일부분할상환
이는 1번과 2번을 결합하여 상환하는 방식으로 일부는 원금 균등 분할 또는 원리금 균등 분할에 해당하는 방식으로 분할하고 나머지는 만기에 일시 상환하는 방식을 결합하여 부채를 갚아가는 것을 말합니다.
포인트는 굳이 직접 계산하거나 공식을 유도해볼 필요가 없다는 것입니다! 그냥 상환방식의 개념만 담아 두시고 실제로 DSR을 계산할 때에는 네이버 - '이자계산기'라고 검색해서 나오는 계산도구를 사용하면 됩니다.
실질적인 부채산정 방식
아래는 DSR 계산 시, 가계부채를 산정할 때 금융당국에서 실질적으로 계산하는 방식입니다. 아래 항목들 중에서 대표적으로 두 가지만 보겠습니다.
첫 번째, 주택담보대출에 개별 주담대 및 잔금 대출의 경우
주담대를 전액분할상환을 하고 있을 경우, 원금은 '실제 상환액'으로하며, 이자도 '실제 부담액'으로하여 DSR을 계산 합니다. 둘다 실제 연 상환액을 구하면 됩니다. 예를 들어볼께요.
제가 은행에서 주택담보대출을 받았습니다. 1억원, 연이율 4.5%, 원리금 균등분할 상환, 대출기간 10년이 조건입니다. 이 경우 연간 실제 납입해야할 원리금을 어떻게 구할까요 ? 직접 계산? 아니죠. 네이버 - 이자계산기에 들어갑니다. 그리고 구하면 원금과 이자를 합해서 총 상환액으로 1억 + 24,366,091원이 나옵니다. 대출기간이 10년이니 이 금액을 10년으로 나누면 연간 12,436,609.1으로 계산됩니다. DSR을 계산할때에는 주담대의 원리금(=원금 + 이자)으로는 이 금액을 넣으면 됩니다.
두 번째, 신용대출이 있을 경우
예를 들어, 제가 신용 대출을 받았습니다. 금액 2천만원, 연이율 5%, 원리금 균등불할 상환, 대출기간 1년이 조건입니다. DSR 산정방식을 보면 신용대출의 경우, 상환하는 형태가 어떻든 관계없이 대출 총액을 10년으로 나눈 금액을 원금으로 반영하라 되어 있고, 이자는 실제 부담액을 반영하라고 되어 있습니다. 원금의 경우 예로든 대출기간에서는 1년이지만 계속 연장하며 사용하는 현실이 반영이되어 10년 분할 상환으로 계산하고 있다고 합니다.
따라서 원금은 대출 총액 2천만원을 10년으로 나눈 200만원이 연간 상환원금이 됩니다. 이자는 실제 부담하는 금액이니 네이버 - 이자계산기로 들어가서 위 조건으로 이자를 계산해 봅니다. 그러면 545,796원이 나옵니다. 대출기간이 1년이니까 연간 545,796원 그대로 상환이자비용으로 반영하면 됩니다.
이렇듯, 우리가 대출을 받는 '상환형태'에 따라 실질적으로 DSR을 계산할 때 공식에 넣어야할 '원금'과 '이자'를 구하는 방식이 위의 표로 나와 있으니 이를 잘 살펴보고 계산하면 됩니다. 그러면 실제로 한 번 계산해 보죠!
예시)
1. 연소득 : 4000만원
2. 현재 대출 현황 (은행권)
1) 주택담보대출 : 2억 / 금리 5% / 20년 만기 / 원리금 균등분할 상환
2) 신용대출 : 2000만원 / 금리 5% / 1년만기 / 원리금 균등분할 상환
3. 주택담보대출의 담보주택 소재 : 투기지역이며 대출 받을시 실거래가는 9억을 초과함.
4. 위 두개 대출 받은 시점 : 19년 12월 23일 이전
이때 DSR은?
계산-----------------------------------
1. 주택담보대출 연간 원금 및 이자
상환형태가 전액분할 상환(원리금 균등분할)이고 DSR 부채산정 방식 표를 보면 '실제 상환액'을 구해야 합니다. 따라서 네이버 이자계산기를 이용하여 이자와 원금의 연간 실제 상환액을 구합니다. (아래 이미지 참조)
→ 이자와 원금(=원리금)의 연간 실제 상환액 : 316,778,755원 ÷ 20년 = 약 15,838,938원(1년간)
2. 신용대출 연간 원금 및 이자
신용대출의 경우 대출기간은 1년이지만, 위에서 DSR 부채산정방식 표를 보면 원금은 '대출총액을 10년으로 나누어 계산', 이자는 '실질 상환 부담액'으로 계산이라 나와있죠. 이렇게 진행해 보겠습니다.
→ 연간 원금 상환액 : 2000만원 ÷ 10년 = 200만원(1년간)
→ 연간 이자 : 545,796원 (1년간)
3. DSR
따라서 DSR을 계산하면 45.96% 입니다. 제가 예시로 가정했던 조건을 다시 한번 살펴보면(아래) '투기지역'이고 대출당시 실거래가가 9억을 초과하지만 '대출받은 시점이 19년 12월 23일 이전'입니다.
따라서 DSR이 40%를 넘지만 시점이 규제 대상에 해당이 안되므로 DSR은 '차주단위'가 아니라 '금융사별 평균'으로 산정됩니다. 따라서 현 상황에서 추가로 신용대출을 받을 경우, DSR이 40%가 넘지만 규제대상에는 포함 안되므로 금융사 단위의 평균 DSR에 따라 가능할 수도 있을것이라 판단됩니다. (예시를 일부러 이렇게 하였습니다)
1. 연소득 : 4000만원
2. 현재 대출 현황 (은행권)
1) 주택담보대출 : 2억 / 금리 5% / 20년 만기 / 원리금 균등분할 상환
2) 신용대출 : 2000만원 / 금리 5% / 1년만기 / 원리금 균등분할 상환
3. 주택담보대출의 담보주택 소재 : 투기지역이며 대출 받을시 실거래가는 9억을 초과함.
4. 위 두개 대출 받은 시점 : 19년 12월 23일 이전
출처
1. https://blog.naver.com/mltmkr/221738945303
2. 대한금융신문(http://www.kbanker.co.kr)
3. https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2019/12/1092700/
4. https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20181019500167
5. http://www.fsc.go.kr/search/search.jsp?menu=7700000
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