안녕하세요! 정리남입니다!
오늘은 부동산 건폐율과 용적률의 의미와 장단점 대해 한번 알아보겠습니다.
가상으로 예를 들어 먼저 들고, 이후에 정리해 보겠습니다.
내가 건설업자라면, 내 마음대로 건축물을 지을 수 있을까?
가령, 제가 아파트를 몇 채 짓고 입주분양을 놓으려 합니다. 보유하고 하고 있는 땅의 면적은 200평이며, 되도록 많은 입주를 받는 것이 수익성 측면에서 좋을 것입니다. 그러려면 제가 보유한 땅을 최대한 활용하여 집을 지어야겠지요. 공사 비용에 무리가 없다면, 건물을 최대한 밀집해서 최대한 높게 짓는 것이 더 많은 가구를 수용할 수 있는 방법일 것입니다. 그런데 이렇게 수익성만을 위해서 저의 마음대로 아파트를 밀도 있고 높게 건설할 수 있을까요?
이는 입주자의 입장도 고려해봐야 합니다. 만약 건물을 빽빽하게 짓는다면, 입주자 입장에서는 인접해 있는 아파트 때문에 일정시간 햇빛을 쐴수 없거나(=일조권), 밖의 경치를 내다볼 수 없거나(=조망권), 또는 사생활 침해의 우려가 있을 수 있습니다. 또한, 아파트가 다닥다닥 밀도있게 붙어 있다면 그 만큼 해당 지역안에 주민들이 이용할 수 있는 녹지공간, 운동시설, 놀이터 등의 편의시설들이 부족해지는 단점이 발생합니다.
무언가 거리낄 것 없이 내가 있는 공간에 여유가 있을 때 우리는 '쾌적함'을 느끼게 됩니다. 따라서 당연하게도, 아파트 동과 동 사이의 거리가 여유있을 때, 입주자 입장에서 좀 더 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있습니다. 아파트 간 거리에 여유가 있다면, 아파트에 입주한 각 가구마다 일조권과 조망권 확보가 용이합니다. 또한, 아파트단지 내에 휴식공간 및 조경, 편의시설이 많아져서 입주자에게 더욱 매력적으로 다가올 것입니다.
적정 주거환경 보장을 위한 장치! 건폐율, 용적률
따라서 이렇게 적정 주거환경을 보장하고 대지의 용도에 맞게 건물을 조성하고자, 건물을 얼마나 촘촘하고 높게 지을건지에 대한 기준을 법률로 정해 두었습니다. 건물을 얼마나 촘촘하게 또는 넓게 지을건지를 결정하는 지표는 바로 '건폐율', 건물을 얼마나 높게 또는 낮게 지을건지를 결정하는 지표가 바로 '용적률'이라 합니다.
건폐율과 용적률의 정의는 건축법 제55, 56조에 정의되어 있습니다. 그리고 이 건폐율과 용적률의 최대한도는, 국토계획 및 이용에 관한 법률 제77, 78조에 명기되어 있으며, 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도(=용도지역)에 따라 해당 대지의 면적, 인구규모, 특성 등을 감안하여 규정해놓았습니다. 이 기준을 바탕으로 지역별 상세한도는 각 지방자치단체의 조례(=지방자치단체 자체적으로 정하는 규정)를 통해 정해지므로 세부 지역별로 조금씩 달라질 수 있습니다.
건폐율 (建蔽率 : 세울 건, 덮을 폐, 비율 률)
'건물을 얼마나 넓게 지을 수 있느냐'를 나타내는 땅을 '덮은' 건물의 1층 바닥 면적.
낮을 수록 넓고 괘적!
'건폐율 = '대지면적에 대한 건축면적' 의 비율
건축법 제55조에서는 건폐율을 위과 같이 정의하고 있습니다.
여기에서 '건축면적은 1층의 바닥면적'을 의미합니다. 만약 대지면적이 100평, 건축면적이 60평이라면 건폐율은 60%입니다. 만약 동일 대지면적에 건축면적이 20평이면 건폐율은 20%입니다. 만약 동일대지에 30평짜리 건물을 두 채 짓는다면, 건폐율 60%입니다. 하나의 대지에 건물이 두 채 이상이면 해당 건물들의 건축면적 합으로 건폐율을 산정합니다.
건설업자 입장에서 이야기를 해보면, 100평의 대지에 건물을 지으려고 하는데 대지에 설정된 건폐율이 50% 이하라고 한다면 이 땅에 지을 수 있는 건물의 최대 1층 바닥면적은 50평이 됩니다. 만약 이곳에 동일한 평수로 두 채를 짓는다고하면 최대 25평에 해당하는 건물을 지을 수 있습니다.
예컨데, 아파트 A단지와 B단지에 건물이 4채 씩 들어올 계획입니다. A 단지의 건폐율 20%, B 단지의 건폐율 60%. 각 대지의 면적은 동일하다면 건물을 지을 때, A단지가 B단지보다 대지를 3배 적게 사용해야 합니다. 하지만 그 만큼 동간 거리는 더 넓어질수 있습니다.
건폐율의 장단점
건폐율이 높으면(=건폐율 제한이 완화되면), 동일한 땅에 많은 건물을 지을 수 있습니다. 따라서 수용할 수 있는 인원이 많아지고, 건설업체 입장에서는 사업성(=수익성)이 높아집니다. 하지만 입주민 입장에서는 동간의 거리가 좁아짐에 따라 편의시설이 줄어들고, 일조권과 조망권 확보에 불리해지는 단점이 있습니다. 또한 화재 발생시 건물간의 공간이 좁아 위험성이 높아집니다.
건폐율이 낮으면, 동일한 땅에 더 적은 건물을 짓게 됩니다. 따라서 건설업체 입장에서는 수익률이 낮아집니다. 하지만 건물이 들어서는 공간 이외의 나머지 공간에는 조경 및 놀이터, 부대시설로 활용가능하여, 입주자 입장에서는 더욱 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있습니다.
그렇다면 어느정도의 건폐율을 가질 때 건물간의 공간이 넓고 쾌적하다고 느낄수 있을까요? 이에 전문가들은 아파트의 경우, 건폐율이 약 20% 미만일 경우 쾌적하다라고 인지한다고 합니다.
용적률 (容積率 : 모양 용, 쌓을 적, 비율 률)
'건물의 얼마나 높게 '쌓을 수' 있는지'를 나타냄'
높을 수록 고층!
용적률 = '대지면적에 대한 연면적'의 비율
건축법 제56조에서는 다음과 같이 정의하고 있습니다.
여기에서 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적을 모두 합친 면적을 말하며, 지하층, 주민공동시설, 초고층 건축물의 피난안전구역 등의 면적은 제외하여 산정하게 됩니다. 또한 만약 하나의 대지 내에 2개 동 이상의 건축물이 있을 경우, 각 동의 연면적 합계를 적용하여 산정합니다.
만약 대지면적이 100평, 건물 한 층의 면적이 50평인 지상 3층짜리 건물이 있다고 가정하겠습니다. 이 건물의 연면적은 50평 × 3 = 150평이며, 용적률을 150%가 됩니다. 동일 조건으로 지상 10층짜리 건물이 있다고 가정하겠습니다. 이 건물의 연면적은 50평 × 10 = 500평, 용적률은 500%가 됩니다. 동일한 조건이라하면, 용적률이 높을수록 더 높게 지어진 건물입니다.
위에서 이 건폐율과 용적률은 정부가 지정해 놓은 대지의 용도(=용도지역)에 따라 다르게 규정된다고 했었죠. 가령 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 78조에서는 주거지역의 용적율 허용범위가 최대 500%입니다. 이는 100평짜리 대지면적에 한층이 50평인 건물을 최대 10층까지 지을 수 있다는 의미가 됩니다.
용적률의 장단점.
용적률이 높아지면(=용적률 제한이 완화되면), 층수를 높게 지을 수 있어, 더 많은 입주자를 모집할 수 있습니다. 이에 따라 건설 시행사 및 투자자의 수익성도 좋아져서 재건축 및 재개발이 활성화되고, 주택공급량도 늘어나게 됩니다. 하지만 건물이 과도하게 높게 지어지면, 주변의 일조, 조망, 채광, 통풍 등이 원활하게 이루어 질 수 없으므로 입주자 입장에서는 쾌적한 주거 환경을 누리기 어려워집니다. 용적율이 낮아지면 방금 얘기한 반대급부의 상황이 장점으로 작용합니다.
이 밖에도 용적률이 낮아지면(=건물을 낮게짓게 되면) 건설업체들은 고급아파트 건설을 선호할 수 있습니다. 건폐율이 동일한 상태에서 건물을 짓는 고도제한이 강화되면, 결국 입주할 수 있는 가구 수를 줄일 수 밖에 없고, 이로 인해 발생되는 수익성 하락을 만회하기 위해 고가로 분양할 수 있는 고급아파트 건설을 선호하게 되는 것입니다. 이 결과 정작 서민들이 살아갈 공간은 충족되지 못하게 될 수 있는 것이죠.
정리
건폐율과 용적률은 용도지역에 맞춰서 적정 주거 환경을 갖추기 위해, 건물을 짓는 너비와 높이를 규정해 놓는 지표입니다. 이는 상당히 여러가지 이해관계들이 맞물려 있습니다. 용적률과 건폐율에 따라 건설업체 입장에서는 수익성이 달라지고, 입주민 입장에서는 주거 생활의 쾌적함이 달라집니다. 주변 지역 사람들은 일조권이나, 조망권 훼손으로 민원을 제기해 프로젝트가 지연될 수 있고, 이러한 결과는 결국 서민들이 살아갈 주택공급의 수에까지 영향을 미치게 됩니다.
다음 포스팅에서는 '용도지역'에 대해 살펴보겠습니다. 긴 글 봐주셔서 감사합니다. 도움이 되셨다면 '좋아요'와 '구독'이 글 쓰는데 큰 힘이 됩니다!
출처
1. 네이버 지식백과 / 네이버 사전
2. https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2014/01/12/2014011200329.html
3. https://ko.wikipedia.org/wiki/건폐율
4. https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=011&aid=0002589666
5. https://bizn.donga.com/3/all/20180813/91496413/1
6. http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20180814000148
7. http://www.futurekorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=119533
8. https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/01/102832/
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