부동산. 용도? 지역 ? 용도지역, 용도지구, 용도구역의 의미와 차이! 건폐율, 용적률 과의 관계까지 쉽게 알아보자!

용도지역 - 용도지구 - 용도구역

 

 

 

 

안녕하세요! 정리남입니다. 

오늘은  용도지역, 용도지구, 용도구역의 의미와 차이.

그리고 건폐율과 용적률 과의 관계 대해 한번 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

용도지역, 지구, 용도구역에 대한 개념 정리

용도지역, 용도지구, 용도구역 개념 정리

 

 

 

 

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동일한 면적이라도 지역에 따라 지을 수 있는 건물이 다르다!

땅 덩어리의 크기가 동일하다 하더라도 건물을 지을 수 있는 종류와 면적 및 높이가 달라질 수 있습니다. 정부가 법으로, 각 지역에 따라 건축이 가능한 건물의 종류 및 높이(=용적률)와 너비(=건폐율)를 각기 다르게 규정해 놓았기 때문입니다. 이러한 규제들은, 정부가 법적으로 큰 틀에서 일차적으로 규정해 놓고, 그 범위 안에서 각 지역의 지자체들이 개별적으로 세부규정을 지정해 놓았습니다(= 각 제한 내용이 지방자치단체의 조례에 따라 조금씩 다릅니다)

 

 

 

예를 들어, 정부는 우리나라의 '모든 토지'에 대해서 도시지역, 관리지역, 농림지역과 자연환경보전지역 이 네 가지 지역으로 서로 중복되지 않게 구분해 놓았습니다. 여기에서, 도시지역은 인구과 산업이 밀집된 지역입니다. 이곳은 체계적인 개발과 정비 등이 필요한 지역적 특성을 띄고 있습니다. 그에 반해 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 생태계 및 문화재가 밀집되어 이들에 대한 보전 및 육성이 필요한 지역입니다. 상식적으로 생각해 보더라도 도시지역에는 고층의 건물들이 밀도있게 들어선 모습을 그려볼 수 있지만, 자연환경보전지역에는 상대적으로 너무 높고 많은 건물들이 들어서면 안되겠구나 라는 생각이 듭니다. 

 

 

 

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서는  위 도시지역의 건폐율을 90%이하로 제한해 두었지만, 자연환경보전지역의 경우 건폐율을 20% 이하로 더욱 강도있게 제한해 두었습니다. 동일한 면적의 토지라 하더라도 자연환경보전지역에 짓는 건물의 너비가 훨씬 작아야 하는 것입니다. 반대로 도시지역에서는 같은 면적이라도 더 넓은 면적으로 건물을 빽빽하게 지을 수 있습니다. 또한, 두 지역 모두 단독주택을 지을 수 있다 하더라도 자연환경보전지역에는 '자연훼손을 가져오지 않는 농어가주택'으로 제한되는 등 해당 법률에서는, 건축물의 용도와 건폐율 및 용적률과 같은 규제사항들을 지역의 특성에 따라 다르게 제한해 놓았습니다.

 

 

 

한편, 각 지자체의 조례를 검색해 보면, 서울특별시의 경우 도시지역의 건폐율 상한선은 60%인데에 비해, 부산광역시는 70%로 서로 '상이'합니다. 위에서 말한 바와 같이 정부가 법으로 먼저 큰 틀을 정하고 디테일하게는, 각 지자체마다 별로 지역적 특성에 맞게 규제항목들을(=건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등) 서로 다르게 규정해 놓은 것입니다.

 

 

 

아무튼, 그렇다면 궁금해지는 부분이 있습니다. 왜 이렇게 토지마다 용도를 정해놓고, 건물에 대한 건축제한을 설정해 놓은 건지에 대해 말입니다.

 

 

 

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토지의 용도를 정해놓고, 건축물에 대한 규제 설정한 이유는 무엇일까?

이는, 토지의 위치, 인구의 규모, 면적 등과 같은 지역적 특성을 고려하지 않고 건축물들을 짓는다고 가정하여 상상해보면 아주 쉽게 알수 있습니다. 예컨데, 인구가 밀집한 지역에 계속해서 단독 주택과 같은 낮은 건물만 지어지는 경우, 주택부족으로 인해 해당 도시로 밀려오는 인구를 해결할 수 없을 것입니다. 만약 교육과 주거가 밀집한 지역에 공장이 들어서거나 유흥업소들이 마구잡이로 지어지는 경우, 거주하고 있는 입주민들은 그곳이 자녀 교육 및 주거생활에 적합하지 않다고 느낄 것입니다. 만약 많은 비행기가 오가는 공항 근처에 고층빌딩들이 들어선다면, 비행기의 이착륙에 어려움이 있을 것이고, 만약 다양한 문화재들이 있는 곳에 건축물 제한이 없다면 자연 경관을 해치고 문화재가 훼손될 가능성이 발생됩니다.

 

 

 

결국 정부가 개입하여, 토지의 현 이용 실태와 특성에 맞게 앞으로 어떻게 토지를 이용할 것인지 또는 어떻게 해야 각 지역들이 균형있게 발전할 수 있는지 등을 종합적으로 고려하여 각 토지의 용도를 지정하고, 토지의 용도별로 건축 가능한 건물의 용도 및 종류, 크기 등을 규제할 필요가 있습니다. 그래야 토지를 더욱 경제적이고 효율적으로 이용할 수 있고, 모두의 공공복리를 도모할 수 있기 때문입니다.

 

 

용도 지역이란, 위와 같은 취지에서 전국의 모든 토지의 용도를 정해 구분해 놓은것입니다. 또한 동일한 취지로 용도지역을 보완해 주기 위해 '용도지구' 및 '용도구역'을 추가로 지정해 두었습니다. 용도지구 및 용도구역에 따라서도 건물의 이용 목적 및 건축 제한사항 등이 조금 더 디테일하게 달라집니다.

 

 

 

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1. 용도지역

정부는 토지가 현재 어떻게 이용되고 있는지, 앞으로는 어떻게 이용할 것인지 그리고 어떻게 하면 각 지역들이 균형적으로 발전할 수 있는지 등을 종합적으로 고려하여 각 '토지의 용도'를 정해 두었습니다. 이렇게 지정된 토지마다 건축물의 용도 및 건폐율, 용적률 등을 제한함으로써 토지를 더욱 경제적이고 효율적으로 이용하고, 동시에 공공복리를 도모하고자 한 것입니다.

 

 

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이 네 가지 종류로 나뉘고, 아래와 같이 더욱 세부적으로 나뉠 수 있습니다. 토지 이용을 위한 가장 기본적인 구분으로, 전 국토에 걸쳐서 중복 없이 구분하여 지정됩니다. 

 

 

 

이렇게 나뉘어진 토지는 각 용도지역 별로 건폐율과 용적률, 건축물의 용도나 종류가 제한됩니다. 큰 범위에서는 법으로 정해 놓았지만, 각 지역별로는 지자체의 조례에 따라 각기 다르게 규정해 놓았으므로 건축물을 짓기 전에, 내가 가진 땅이 어느 지자체, 어느 용도지역에 속해 있는지 확인한 후에 해당 지자체의 조례를 개별적으로 검색하여 제한된 내용들을 살펴 보아야 합니다. 아래는 법률에 근거해서 작성한 용도지역별 건폐율과 용적률 규정입니다. 위에 설명드린 '지자체 조례에 따라 달라진다'라는 내용의 이해를 위해 법률, 서울시조례, 부산시조례, 고양시조례로 작성하엿습니다. 

 

 

 

용도지역-건폐율-용적률 규정-단위- %이하

 

 

 

 

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2. 용도지구

용도지구는 용도지역에서 정해둔 제한사항(토지 및 건축물의 용도 및 건폐율, 용적률 등) 들을 강화 또는 완화하는 역할을 합니다. 이를 통해 지역의 용도에 맞는 도시건설은 물론, 지역의 미관과 경관 또는 안전 등을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 용도지구의 구체적인 의미와 역할은 아래 분류된 내용을  가볍게 읽어 보시면 좀 더 이해하기 쉽습니다. 

 

 

 

아래 분류된 각 지구의 특성에 따라서 건설가능한 건축물의 종류나 용도가 제한되며 건폐율 및 용적률도 다르게 적용됩니다. 예를들어, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조에서는 '개발진흥지구'로 분류된 지역중에 용도지역이 '자연녹지지역'에 해당하는 경우 건폐율은 30%이하로 제한합니다. 즉, 용도지역을 전국에 대해 구분해 놓은 것이라면, 용도지구는 용도지역의 일부를 아래와 같이 미관 또는 안전등의 도모가 필요하다는 판단하에, 용도지역을 보완하기 위해 추가적으로 구분해 놓은 것입니다. 

 

 

1. 경관지구 : 경관의 보전 및 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구

2. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

3. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

4. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
5. 보호지구 : 문화재, 중요 시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물을 말한다) 및 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
6. 취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
7. 개발진흥지구 : 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구
8. 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
9. 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구
10. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구

 

 

용도지역-용도지구-용도구역 구분

 

 

 

 

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3. 용도구역

용도구역은 용도지역 뿐만아니라, 용도지구에 걸쳐서 토지 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등에 대한 제한사항을 강화 또는 완화하는 역할을 합니다. 아래와 같이 구분되며, 구분해 놓은 목적에 따라 서로 다른 '제한내용'을 가지게 됩니다. 어떠한 목적으로 구성되었는지는 아래 설명을 읽어보시면 알 수 있습니다. 

 

용도구역은 다섯 종류의 구역으로 나뉘며, 각 구역내 내 행위제한은 개별법에 의해 따로 관리됩니다.

 

1. 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 지역에 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

2. 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있을 경우 시, 도지사 또는 대도시 시장이 지정하는 용도구역

3. 시가화조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

4. 수산자원보호구역 : 수산자원의 보호 및 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대해 해양수산부장관이 지정하는 용도구역

5. 입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있는 경우 국토교통부장관이 지정하는 용도구역

 

 

 

 

 

용도지역, 용도지구, 용도구역 - 개념 정리

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1. 부동산. 건폐율 과 용적률의 의미와 장단점 ?! 적정 주거환경을 갖추기 위한 건설 기준!

 

 

 

 

참고

1. www.law.go.kr

   -. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률/시행령/조례

2. http://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2019/12/27/2019122700090.html

3. urban.seoul.go.kr/4DUPIS/wordsearch_m/content_word.do?iword_no=526

4.https://ko.wikipedia.org/wiki/용도지역

5. http://www.ufnews.co.kr/detail_20181113.php?wr_id=1437

6. http://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=199041

7. 네이버 사전, 지식백과 - 용도지역, 용도구역, 용도지구

 

 

 

 

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