안녕하세요! 정리남입니다.
오늘은 가로주택정비사업에 대해 간략히 정리해 볼텐데요,
가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 한 종류입니다.
따라서 소규모주택정비사업에 대해 먼저 살짝 알아보고
가로주택정비사업의 장단점 까지 이어서 진행하겠습니다.
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소규모주택정비사업 이란?
대단지의 오래된 아파트들 뿐만이 아니라, 주변에는 규모가 작지만 오래된 주택들이 많습니다. 이들은 일반 재건축, 재개발처럼 대규모 정비사업에 해당하지 않는 작은 규모이지만, 정비가 필요한 노후한 주택들이지요. 정부가 추진하여 이러한 소규모의 노후한 주거단지를 개선하고 공동주택을 짓는, 일종의 '미니 재건축 사업'을 소규모 주택 정비사업이라 합니다.
말 그대로 소규모!
소규모주택 정비사업은 말 그대로 규모가 작습니다. 이에 따라 장점과 단점이 존재하는데요, 먼저 장점은, 신속한 사업 추진이 가능하다는 것입니다. 이해 관계가자 적고, 사업절차가 복잡하지 않아 노후된 주거환경을 빠르게 재정비 할 수 있습니다. 사업기간이 일반 재건축 대비 두 배 이상 짧은 것으로 알려져 있습니다. 또한 특정 조건에 부합하면 건축규제(용적률 등) 완화 혜택을 받을 수 있기도 합니다.
단점은, 사업의 규모가 작기 때문에(1만제곱미터 미만) 일반분양이 많지 않고, 사업을 추진할 자금 조달이 어렵다는 것입니다. 이를 해결하기 위해 일정부분 공공지원이 필요하다 것을 약점으로 볼 수 있습니다.
가로주택정비사업 에 대해
이러한 소규모주택정비사업의 사업유형은 주택의 종류와 규모에 따라 다음과 같이 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 첫번째, 자율주택정비사업, 두번째 가로주택정비사업, 세번째 소규모재건축사업으로 말이죠. 여기에서 '가로주택정비사업'이란 '가로구역'에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모의 노후한 주거환경을 개선하고 공공주택을 공급하는 정비사업을 말합니다.
가로, 가로구역의 의미?
그렇다면 여기에서 말하는 '가로', '가로구역'이란 무엇을 의미할까요?
가로 (街路, 거리가, 길 로)란, 한자의 뜻에서 알 수 있듯이, 도시에 있는 넓은 '도로'를 의미합니다. 보통 차도와 보도로 구성되어 있죠. 가로구역이란, 이러한 도로로 둘러싸여 있는 지역을 말하는데 가로주택정비사업을 추진하기 위해서는 둘러싸고 있는 가로의 폭이 6m 이상, 가로구역의 면적은 1만㎡ 미만이어야 하고, 해당 가로 구역 내에 폭 4m 이상의 통과도로가 설치되어 있지 않아야 한다는 조건이 있습니다.
<소규모주택정비사업 분류 : 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제 2조의 3>
1. 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
2. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
3. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
결국 가로주택정비사업이란, 미니재건축 이라 불리울 수 있는 소규모의 주거환경 개선사업으로, 도로로 둘러싸인 지역(=가로구역)에 공동주택을 짓고 분양하는 사업이라고 요약할 수 있겠습니다.
** 정비사업이란 도시에서 주민들이 생활하는데 필요한
도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 가스 공급 시설 등의 '정비기반시설'을 정비하는 주거환경개선사업
또는 주택과 같은 건축물들을 개량 또는 건설하는 재개발, 재건축 사업들을 말합니다.
가로주택정비사업의 요건
사업을 진행하기 위해서는 아래의 요건을 모두 충족해야 합니다. 대상은, 가로구역의 면적(=도로로 둘러싸인 면적)이 1만제곱미터 미만인 곳이어야 합니다. 가로의 너비는 6m 이상이어야하며, 가로구역을 통과하는 도로의 폭은 4m미만으로 제한됩니다. 전체 건축물의 2/3이상이 노후되어야 하고, 기존 주택의 규모는 아래와 같이 주택의 종류에 따라 달라집니다. 또한 주민동의율은 토지등소유자 80%이상, 토지면적 2/3이상의 동의가 있어야 조합설립이 가능합니다.
**관련 법규 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조제1항제1호
가로주택정비사업의 장단점
가로주택정비사업의 장점은 무엇보다 빠른 사업추진이 가능하다는 점입니다. 일반 재건축대비 규모가 작고(1만제곱미터 미만의 면적) 사업 인허가 절차가 간소화 및 이해관계가 적어, 사업기간이 짧고 이에 따른 비용절감이 가능합니다.
또한, 1216 부동산 대책으로 특정 아래와 같이 '공공성 요건'이 확보되면, 사업면적, 가로구역, 용적률, 분양가상한제 등의 규제가 완화되어, 단점으로 지적되는 사업성을 보완시켰습니다. 공공성 요건에는 공기업이 공동시행사로 참여하거나, 시세보다 저렴하게 분양, 공공임대주택을 전체의 10%이상 공급하는 경우 등이 해당됩니다.
그리고 기존 주민들은 종전 자산가치에 따라 3주택까지 공급받을 수 있어, 새집 및 임대수익 확보가 용이하다고 할 수 있습니다. 또한 재건축 초과이익환수제의 법 적용을 피해갈 수 있어 조합원들의 수익을 극대화 할 수 있는 장점이 있습니다.
**재건출 초과이익환수제
: 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3천만원을 넘게 되었을 경우, 초과 금액의 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도.
한편, 단점으로 지적되는 사항은 무엇보다 '사업성이 낮다'라는 것입니다. 일반 물량이 적어 수익성이 떨어지고, 준공 후엔 소위 '나홀로 아파트'가 될 수 있기 때문에 신축아파트임에도 가격 상승여력이 크지 않은바, 미래 투자가치가 낮다고 할 수 있습니다. 또한, 물량이 30가구를 넘으면, 분양가 상한제를 적용받게 되는데 이에 대한 규제 완화책으로 위와 같이 공공임대 10% 이상 공급이라는 개편안을 내 놓았지만, 이 경우 오히려 사업성은 더 떨어지게 된는 상황이라 하네요.
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참고
1. http://www.gico.or.kr/business/urban/urban05.do
2. https://www.hankyung.com/realestate/article/2020022542011
3. 국토교통부 블로그
4. 법령 : 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
5. 네이버지식백과 : 재건축 초과이익환수제
6. http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95080448
7. http://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/
8. 이미지1. https://www.daejeon.go.kr/urb/ContentsHtmlView.do?menuSeq=4053
9.https://www.ajunews.com/view/20200227112016970
**유의사항**
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