안녕하세요 ~! 정리남입니다!
어제 LTV라는 용어를 포스팅했을 때, 1216 부동산 대책에서는 이 LTV 를 부동산 투기 규제를 위한 도구로 사용하고 우리 나라의 주택지역을 '투기지역과 투기과열지구'로 구분하여 LTV 규제를 발표했습니다. 그렇다면 오늘은 여기에서 구분해 놓은 '투기지역'과 '투기과열지구, 조정대상지역'이 무엇인지 그리고 '어떻게 확인할 수 있는지'에 대해 알아보도록 하겠습니다. (현황 포함)
<차례>
1. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 (현기준)
2. 지정지역 별 LTV, DTI
3. 조정대상지역 양도소득세 / 장기보유특별공제 / 양도세 중과(누진세율) 관련 포스팅 링크
4 지정지역 별 각각의 의미
5. 지정지역별 직접 조회 방법
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투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 (*update 2020.12.17 조정대상지역추가)
***12/18(금) 00:00시부터 규제지역 지정 및 해제 효력이 발생됩니다!
지정지역 별 LTV, DTI 주택담보대출 제한
<예외규정>
** 주택 - 무주택세대
-. 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입해야함.
→ 그러니까, 무주택세대는 위 표에 주담대(투기지역 40%, 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%) 적용을 받기 위해서는 6개월 내에 전입해야 한다는 것. (적용시기 : '20.7.1일부터 시행)
** 1주택세대
-. 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과.
→ 그러니까, 주택가격이 9억이상 이든 초과든, 기존 1주택세대가 추가 주택구입을 위해 주담대 받을시, 위에 표처럼 원칙은 전 규제지역내 주담대를 받을 수 없음. 하지만 기존 주택을 6개월 내 처분해서 신규주택으로 전입한다고 하면 위 주택가격별 예외 규정대로 주담대 적용을 받을 수 있다는 것. (적용시기 : '20.7.1일부터 시행)
** 서민실수요자 요건 : 아래를 모두 충족해야 함.
① 무주택세대주
② 주택가격 5억원 이하
③ 부부합산 연소득 6000만원이하 (생애최초주택 7000만원 이하)
** 서민실수요자를 위한 내집 마련 지원 상품인 '디딤돌대출, 보금자리론'
-. LTV 규제 비율 최대 70% 유지
-. 보금자리론 실거주 요건 강화 : 주택구입을 위해 보금자리론을 받을시, 3개월내 전입 및 1년 이상 실거주 의무.
위반시 대출금 회수 (적용시기 : '20.7.1 이후 신청분 부터)
조정대상지역 양도소득세, 장기보유특별공제, 양도세중과, (누진세율)
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투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 의미는??
1. 투기지역(=지정지역)의 개념
국토교통부장관은 국내 어떤 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승 될 가능성이 있거나, 이 추세가 다른 지역에도 영향을 미칠 것으로 우려된다고 판단할 때 '지정요청'이란 것을 하게 됩니다. 투기지역(=지정지역)이란, 국토부장관의 지정요청 의해, 기획재정부장관이 '부동산가격안정심의 위원회의 심의'를 거쳐서 지정되는 지역을 말합니다.
투기지역을 정하는 방식은 아래와 같습니다. 요약해보면 '월별 주택매매가격 상승률'을 '전국소비자물가 상승률' 또는 '전국주택매매가격 상승률'과 비교하여 투기지역으로 산정을 하는것 같습니다. 자세한 사항은 아래를 참고하시면 되며, 자세하게 알고 있을 필요까지는 없을 것 같아서 설명은 생락하겠습니다.
**소비자물가상승률
소비자물가상승률은 '소비자물가지수'의 전년 대비 변화율을 말합니다. 여기서 소비자물가지수는 일상생활을 영위하기 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위하여 작성되는 지수입니다. 총 소비지출 중에서 구입 비중이 큰 약 460여 개 상품 및 서비스 품목들을 정하고 이를 대상으로 조사된 소비자 구입가격을 기준으로 산정됩니다. (공식 → 소비자물가상승률 = {(당해년도 연간소비자물가지수 ÷ 직전 연간소비자물가지수) - 1} × 100)
2. 투기과열지구
어떤 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 말합니다. 어떤 지역의 청약경쟁율, 주택가격 등과 주택시장의 여건 등을 고려했을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 투기가 우려되는 지역이 있을 것입니다. 이러한 지역 중 국토교통부장관 또는 시/도지사가 주택가격의 안정이 필요하다고 인정되는 지역들에 대해서는 '주택정책심의 위훤회의 심의'를 거치게 되는데요, 이렇게 심의를 거쳐 지정되는 지역을 투기과열지구라고 합니다.
투기과열지구를 지정하는 방식은 아래와 같습니다. 요약해보면 투기과열지구의 선정은 '주택공급의 양'과 '청약경쟁율을 기준'으로 산정이 되는 것으로 보입니다. 자세한 내용은 아래를 살펴보시면 되고 설명을 생략하겠습니다!
3. 조정대상지역
조정대상지역은 '과열지역'과 '위축지역'으로 나뉘며 세부 의미는 아래와 같습니다. 이 또한 '투기과열지구'와 마찬가지로 '주택정책심의 위원회의 심의'를 거쳐서 지정되는 지역을 말합니다. 투기지역과 투기과열지구는 부동산 가격 상승으로 우려가 되는 경우인데 이 조정대상지역의 내용을 잘 살펴보면 부동산 가격 상승 뿐만 아니라 부동산 수요가 위축되는 경우를 함께 포함하고 있습니다. 자세한 내용은 아래의 캡처해 놓은 글을 참고 하시면 될 것 같습니다.
1) 과열지역
주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로 직전월부터 소급하여 3개월간의 해당지역 주택가격상승률이 해당지역이 포함된 시, 도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역을 말합니다.
2) 위축지역
주택의 분양, 매매 등의 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역으로 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역을 말합니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 확인하는 방법은?
여러분 위에서 '투기과열지구와 조정대상지역'은 국토부의 '주택정책심의 위훤회의 심의'를 거쳐 지정된다고 말씀을 드렸습니다. 따라서 이 두 지역을 확인할 수 있는 곳은 바로 '국토교통부 홈페이지'입니다. 반면 '투기지역'의 지정은 국토부장관의 요청을 통한 기획재정부의 '부동산가격안정심의 위원회의 심의'를 거쳐서 선정된다고 했죠. 따라서 투기지역을 확인하기 위해서는 '기획재정부 홈페이지'로 들어가야 합니다. 각 지역을 확인할 수 있는 방법을 순서대로 쉽게 알려드리겠습니다.
1. 투기지역 찾는 방법
: 기획재정부 홈페이지 - 메인페이지 찾기에 '투기지역'입력 및 검색 - 정책 항목 선택 - 최신순 선택
2. 투기과열지구, 조정대상지역 확인하는 방법
: 국토교통부 홈페이지 - 메인페이지 정책자료 항목 선택 - 법령정보에 행정규칙(훈령, 예규, 고시) 선택 - 주제어에 제목과 내용을 모두 선택 - '투기과열지구' 또는 '조정대상지역' 입력 후 검색 .(끝)
단, 조정지역의 경우, 위에 말씀드린 링크 말고 '뉴스.소식 - 보도자료'에 있는 경우도 있습니다.
정리
여러분. 오늘은 부동산 투기지역 및 투기과열지구 그리고 지정대상지역에 대해 간략하게 살펴 보았습니다. 기획재정부와 국토교통부 홈페이지에서 각 지역에 대해 지정해 놓은 공고문들은, 여러분 각자가 부동산 매매를 계획하고 있을 때 그 지역의 부동산 정책과 더불어 그때 그때 찾아볼 수 있으면 그것만으로 도움이 될 것 같습니다. 이번 포스팅은 여기에서 마치고요 ! 아직 부동산 공부 초짜인데 지속적으로 update할테니 도움이 되실것 같다면 '공감'과 '구독' 부탁드립니다!! 그럼 안녕!
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출처
1. http://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=1060
2. https://www.index.go.kr/unify/idx-info.do?idxCd=4226
3. http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?opMenu=ov&csmSeq=649&ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=2
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