안녕하세요 여러분! 정리남입니다.
오늘은 DTI에 대해 포스팅을 하겠습니다!
DTI란?
= Debt To Income
= 총부채상환비율
1216부동산 대책과 DTI, LTV
1216부동산 대책 때, 정부가 대출을 통한 부동사 투기를 억제하기 위한 정책으로 LTV, DSR 의 강화를 발표했습니다. 여기에 DTI 규제에 대한 '변경 사항은'는 없었습니다. 따라서 DTI는 1216 부동산 대책 이전의 버전으로 DTI를 알고 계시면 됩니다. 아래는 현기준 '웹 문서들을 종합해서 만든 LTV와 DTI 기준'입니다. 정확도를 위해 타 지표들과 비교해서 보시길 권해드립니다.
(**아래는 20년 02월 20 부동산대책으로 update 한 표입니다)
<참고>
-. 주택 - 1주택세대 - 예외 - 투기지역/투기과열지구 : 1년내 처분 및 전입 시
주택 - 1주택세대 - 예외 - 조정대상지역 : 2년내 처분 및 전입 시
-. 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 : 1년내 전입 시
고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 : 2년내 전입 시
-. 서민실수요자 : 주택가격 6억원 이하, 연소득 7000만원이하 (생애최초주택 8000만원 이하)
위 표는 가격별로 '주택', '고가주택', '초고가주택'으로 나뉩니다. 표를 읽으실 때에는 왼쪽부터 순서대로 읽으면 됩니다.
가령 이렇게 읽으시면 됩니다. "고가주택의 원칙은 '지정지역'에서는 대출불가(LTV 0%)하나, 예외적으로 무주택세대가 투기지역 내의 고가주택을 담보로 주담대를 받고자 할 경우, 1년 내에 전입을 하는 경우에 한에서 LTV 40%(9억 이하분), 20%(9억초과~15억) 를 적용받을 수 있다" 라고 말이죠. 참고하시길 바랍니다.
DTI와 DSR는 닮았다 (의미와 공식)
그냥 계산식을 보면 DSR과 DTI는 닮았습니다. 이 두 개의 지표는 모두 공통적으로 한 가계의 연간 소득을, 빚지고 있는 금액과 비교해서 '이 사람이 돈 갚을 능력이 있는 사람이냐, 아니냐'를 평가하는 지표로서의 역할을 합니다. 금융권에서는 이 지표들을 기준으로 돈을 빌려줄지 말지를 결정합니다.
위에 공식을 보셔서 아시겠지만, DSR의 분자가 DTI의 분자보다 자연히 더 큽니다. 모든 가계대출의 원금과 이자가 들어가 있기 때문입니다. 금융당국에서 정한 DSR과 DTI의 '어떠한 기준(%)를 초과하면 대출이 불가'하기 때문에 분자가 큰 DSR의 적용은 차주들에게 있어 DTI보다 더욱 '돈 빌리기 어렵게 만드는 요소'로 작용하게 됩니다. 이는 곧 대출을 통한 부동산 투기를 억제하기 위해, DTI보다 더욱 강력한 규제책으로서 DSR이 활용될 수 있는 것입니다.
LTV를 통해 주택담보대출의 한도를 알수가 있었죠. 하지만 이것만으로 '차주들의 돈 갚을 능력'까지 평가하기에는 어려움이 있습니다. 이에 따라 DTI가 발생되었고, 부동산 투기를 억제하기 위해 더욱 강력한 규제책으로 DSR이 나오게 되었다고 합니다.
DTI 부채 산정 방식.
아래를 볼까요? '신DTI'라고 나옵니다만 신경쓰지 않으셔도 될 것 같습니다. 2019년 이후로 모두 신DTI를 적용하고 있는 것으로 파악되어, 굳이 구DTI와 신DTI로 나누지 않았습니다. 지금 이 포스팅에 쓰는 내용은 모두 '신DTI'에 해당합니다.
DTI든 DSR이든, 분자에는 부채가, 분모에는 소득이 들어가 있죠. 실제로 금융기관에서 이것들을 계산할 때 부채와 분모에 해당하는 값들을 계산하는 '별도의 방식'이 있습니다. 이 방식을 알아야 우리도 어느정도 사실과 근접하게 계산을 해 볼 수 있을 것입니다. 아래는 DTI를 계산할때 부채와 소득을 어떻게 계산하는지에 대한 설명입니다. 주요 포인트는 그 아래에 써 놓았으니 참고 하시길 바랍니다.
**주요 포인트**
1. 소득
: 연간소득은 최근 2년치의 소득을 확인하며, 1년전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우, 2년치 소득의 평균값 적용. 만약 승진 따위에 의해 소득이 증가할거라는 가능성을 입증한다면 최근 소득만 반영 가능. 최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득에서 10% 차감하여 환산. (휴직 등 불가피한 사유 또는 소득의 지속가능성이 입증되면 차감 하지 않음)
2. 대출기간제한
: 두 번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 제한. 즉, 실제 대출기간이 20년이라도 이것이 두 번째 주담대라면 DTI를 계산할때, 15년만기로 제한하여 계산. 원금일시 상환의 경우, 최대 대출기간을 최대 10년으로 하여 계산.
3. 기타 대출에 대한 이자
: 신용대출과 같은 기타 대출은 이자만 적용하며, 이자는 평균대출금리를 적용. 이 평균대출금리는 한국은행이 매달 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%이다.
DTI의 계산 (DSR과 비교)
위에서 말씀드린 공식과, 부채 산정 방식에 의거하여 DTI와 DSR을 구해보겠습니다.
예시)
1. 연소득 : 4000만원
2. 현재 대출 현황 (은행권)
1) 첫번째, 주택담보대출 : 2억 / 금리 3.5% / 20년 만기 / 원리금 균등분할 상환
2) 두번째, 주택담보대출 : 5000만원 / 금리 3.5% / 20년 만기 / 원리금 균등분할 상환
3) 신용대출 : 2000만원 / 실제 금리, 평균대출 금리 모두 3% / 1년만기 / 원리금 균등분할 상환
3. 주택담보대출의 담보주택 소재 및 시가 고려안함.
DSR과 DTI 는?
계산)
1. 첫 번째 주택담보대출 원리금 → 네이버 이자 계산기 이용
(DSR, DTI공통)
: 원금 + 이자(실제부담액) = 2억 + 78,380,665원 = 278,380,665원
연간 원리금 = 278,380,665원 / 20년 = 13,919,033원/년
2. 두 번째 주택담보대출 원리금 → 네이버 이자 계산기 이용
(DSR에 해당)
: 원금 + 이자(실제부담액) = 5천만원 + 19,595,166원 = 69,595,166원
연간 원리금 = 69,595,166원 / 20년 = 3,479,758/년
(DTI에 해당)
두번째 주택담보대출의 대출기한을 15년으로 제한. 따라서 '15년 만기'로 네이버 이자계산기 계산.
: 원금 + 이자(실제부담액) = 5천만원 + 14,339,4296원 = 64,339,429원
연간 원리금 = 64,339,429원 / 15년 = 4,289,295/년
3. 신용대출 원리금
(DSR에 해당)
이자는 실제 부담해야 할 이자를 실제 연이율로 계산
(1년만기, 원리금 균등분할 상환, 연 3%로 네이버 이자계산기 이용)
신용대출의 원금은 대출기한 10년으로 나누어 적용.(* 이전 DSR 계산 포스팅 참고)
: 원금 + 이자(실제부담액) = 2천만원 + 326,488원 → 2백만원 + 326,388원 = 2,326,388원/년
(DTI에 해당)
평균 대출금리로 계산
: 연이자 = 원금 * 연이율 = 2천만원 × 3% = 600,000원/년
DTI, DSR을 계산하면 아래와 같습니다.
특정 DTI에 따라, 본인이 얼마 만큼의 주담대를 받을 수 있는지 계산을 할때에는 주담대에 대한 연간 원리금을 '미지수 x'로 두고 x를 구해서 → naver 이자계산기를 이용 → 상환방식, 대출기간, 금액 등을 조절하면서 '구해놓은 연간 대출 원리금(=미지수x)'이 나오는 '대출금액'을 하나하나 찾아보면 대략적으로 알 수 있지 않을까 싶습니다.
포스팅을 마무리하며
이번 포스팅에서 말하고 싶었던 것은, 1216 부동산대책 이후 LTV와 DTI의 기준과 DTI를 구할 때 대략적으로 어떻게 구하는지, DSR과의 차이가 무엇인지였습니다. 어떠한 insight까지 끌어내기에는 아직 제가 너무 부족하네요ㅠㅠ. 쉽게 풀이해 쓴만큼, 저처럼 이제 막 공부를 시작하신 분들께서 보시면 조금이라도 도움이 되지 않을까 싶습니다.
DTI를 구하는 방식에 대해서 정말 몇 시간 동안 구글링을 해봐도 제대로 나온 곳이 없었고, 대부분 그냥 구체적인 조건 없이 결과만 덩그러니 나와 있었습니다. 실직적으로 금융기관에서 산정하는 방식에 대해서는 알 길이 없어서 웹상 여기 저기서 조금씩 얻은 힌트로 구해 보았으니 이점을 꼭 명심하시고 포스팅을 봐주셨으면 합니다.
부족한 정보이지만 너그럽게 봐주셨으면 합니다 !
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출처
1. https://news.joins.com/article/22236212
2. https://news.joins.com/article/22236212
3. https://www.hankyung.com/economy/article/2018040377381
4. https://www.shinhancardblog.com/675
5. https://blog.naver.com/mltmkr/221738945303
6. https://blog.naver.com/mungdosa/221767707787
8. https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=01252966622556488&mediaCodeNo=257
9. https://1boon.kakao.com/realcast/20191224_1
**유의사항**
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