[부동산] 부동산 전세 계약 진행 단계에 대해 알아보자

부동산 전세 계약 유의사항

 

 

안녕하세요. 정리남입니다. 

오늘은 부동산 전세 계약시 진행 순서를 알아보려 하는데요,

경험을 기반으로 작성하므로 개인별 차이가 존재할 수 있습니다.

전세 계약시 참고하시길 바랍니다. (임대인 기준)

 

 

부동산 전세 계약시 진행 순서 (임대인기준)

 

1. 전세계약 만료 3개월 전 기존 임차인의 전세 연장 여부 확인

- 문자를 통해 기존 세입자가 전세를 연장할지 말지를 확인합니다. 

 

 

2. 기존 전세계약 만료 3개월 전 부동산 컨택. 

- 만약 기존 세입자가 전세 연장을 하지 않고 나가겠다고 한다면, 전세계약 만료 3개월 전쯤에 부동산에 연락하여 전세 매물 등록 요청을 해야합니다. 이때에는 전세 금액을 얼마나 올릴 것인지 임대인이 의견을 주어야 합니다. 기존 임차인이 계약갱신 청구권 사용으로 2년을 그대로 연장하는 상황이라면 5% 이내로 전세자금을 올릴 수 있는데요, 반대로 완전히 신규(혹은 갱신)일 경우에는 인상율에 대한 상한선이 없는 것으로 알고 있습니다. 

 

- 이 밖에 원하는 신규 임차인의 요건을 부동산에 제시할 수 있습니다. 예를들어 너무 예민해 보이는 임차인은 알아서 걸러달라, 최소 몇년 이상 살 의향이 있는 사람으로 알아봐달라. 라는 식으로 말이죠. 

 

- 의뢰한 부동산에서 단독으로 신규 임차인을 모색할 수 있지만, 경우에 따라 타 부동산과 협업하는 경우가 있는 것으로 보였습니다. 이때에는 중개 보수도 각 부동산에서 임차인과 임대인 중개수수료를 나누어 지급받았습니다. 

 

 

3. 가계약 진행 

- 신규 입차인이 확정되면 가계약을 진행하는데, 문자로 진행했습니다. 본계약의 경우, 계약금은 전세자금의 10%인데, 가계약금은 이 10% 중의 일부를 임의로 정하여 진행하게 되었고, 문자안에는 금액, 성명 등에 대한 내용 및 '가계약이지만 정식계약으로 성립되어 임대인, 임차인 어느 누구가 계약 취소시 손해를 본다'는 조항이 달려 있었습니다. 

 

- 이후 계약금이 입금됩니다. 

 

※ 이 떄 중요한 점이 있습니다.

아마도 중개하시는 분들이 전문가분들이셔서 속전속결로 가계약금 이체를 진행할 수 있는데, 가계약 문자를 받으시면 궁금한 부분들을 충분히 물어보신 다음에 금액 입금을 받아야 한다는 점입니다. 앞서 요청했던 임차인에 대한 대략적인 성향 등 중개하시는 분들께 요청했던 요구 사항이 있었다면 답변을 확실히 받고나서 계약금을 입금 받아야지, 덜컥 계약금 입금받고 나면 계약을 하고 싶을 경우 계약금을 배액 생환해야 할 수 있기 때문입니다. (물론 이 경우 부동산에서 속전속결로 진행한 탓이 되겠지만요)

 

 

 

 

 

 

4. 본계약 진행 

- 본계약은 통상 중개사무소에 임차인, 임대인이 만나서 대면으로 진행됩니다. 이때 전세자금의 10%를 이체 받게 되는데 가계약으로 입금된 금액까지 포함하여 10%입니다.

 

- 계약서는 부동산에서 작성해주며 양쪽에서 일반 도장을 날인하여 진행했던 것으로 기억합니다. 

 

- 이후 계약서의 내용을 쭉 읽어 주시는데, 이때 중요한 포인트는 다음과 같습니다. 

  1) 계약서상 주소지가 제대로 되었는지 확인 

  2) 신분증과 실물 대조 

  3) 특약사항 (전세자금의 대출 여부 등) ★

  4) 부동산 중개비에 대한 사항

 

→ 위에서 가장 중요한 부분은 특약사항입니다. 특약에는 '전세자금 대출시 임대인이 적극적으로 협조해준다' 라든지, 노후 기인을 제외한 시설의 훼손은 임차인이 추후 원상복구 시켜 놓는다, 혹은 쌍방간 어떠한 부분을 보수하는 것으로 사전에 협의 되었다면 해당 내용에 대해 사항, 계약갱신권 청구에 대한 사항 등이 들어갑니다. 

 

여기에서 특히 전세자금 대출을 통해 이체되는지가 중요한데요, 만약 임차인이 전세자금대출을 받는다면 추후 전세자금을 임차인이 아닌 대출은행으로 이체해줘야 합니다. 그래서 임차인이 전세자금대출을 받는다고하면 은행에서는 임대인에게 우편이라든지 전화가 꼭 오게 되어 있습니다. 그래서 전세자금 대출을 받는지 받지 않는지도 현장에서 물어보시고, 추후 혹시라도 은행에서 관련 우편물이나, 전화가 오는 것이 있는지 잘 기억하고 있어야 합니다. 

 

 

 

 

 

→  부동산 중개비에 대해서도 알고 계시면 좋은 부분은 다음과 같습니다. 

부동산이 일반과세자가 아닌 간이과세자일 경우에는 국가에 납부해야할 부가세를 면제 받습니다. 그런데 중개비에 관한 서류상의 내용을 보면 기본적으로 부가세 10% 포함으로 적혀 있어서 이걸 내는게 맞는지 혼란스러울 수 있죠. 

 

인터넷에 해당 부동산을 검색해보면 사업자 등록번호를 쉽게 알 수 있고, 사업자등록번호를 통해 사업자 유형을 알 수 있어서 1차로 이렇게 간이과세자 여부를 파악하시고, 본계약 할때 물어보셔도 됩니다. 다만 만약에 두 개 부동산에서 협업해서  임차인은 다른 부동산에 중개비를 내야 하는 상황이라면 계약이 모두 마무리 되고나서 임차인과 반대편 부동산 중개인이 떠났을때 이 때 개별적으로 물어보는 것이 매너상 좋은것 같습니다. 각자 중개비가 서로 다를 경우 부당하다고 느껴질 수 있을테니까요. 

 

간이과세자일 경우 부가세 10%는 취할 필요가 없어 부가세가 포함되지 않은 공급가액만 지불하면 되며, 해당 금액으로 현금영수증 발행이 가능합니다. 간이과세자이기 때문에 애초에 부가세 납부 사업자가 아니므로 VAT가 빠진 공급가액으로 현금영수증을 발행하더라도 부동산에는 아무런 문제가 없으며, 다만 임대인 입장에서 연말정산할때 세액공제를 받기 위해 현금영수증을 챙기셔야 합니다. 

 

 

5. 잔금일 1-2주전 

- 잔금지급 시 1-2주 전 챙겨야 할 포인트가 있는데요, 바로 이체 가능 한도를 확인하는 것입니다. 억단위의 큰 금액이 오가므로 일일 이체한도가 최대 얼마까지인지 은행을 통해 확인해서 한도를 키워 두시면 됩니다.  

 

 

 

 

6. 잔금날.

잔금날에는 해야할 일은 다음과 같습니다. 

1) 장기수선충당금 지급 (기존 임차인에게)

2) 관리비 정산 및 미납대금 여부 확인

3) 잔금 이체 

4) 이사

 

- 장기수선 충당금은 아파트 내 공동 시설물에 대해 노후 등이 발생시 수리하기 위한 명목으로 관리소에 지불 예치하는 금액으로 이는 보통 관리비로 포함되어 있습니다. 관리비에 포함되어 있어서 임차인은 살아가는 동안 이를 함께 지불하게 되는데요, 사실 이는 집 주인이 내야하는 돈입니다. 그래서 지금까지 기존 임차인 지내는 동안 지불한 장기수선충당금 누적 금액을 관리소를 통해 파악해서 도로 기존 임차인에게 주어야 합니다. 저 대신 낸 돈이니까요. 

 

- 관리비 정산의 경우, 관리비 납부시점에 딱 기존 계약이 만료되는게 아니므로 해당 월에 현재까지(가령 1/10 계약 종료라면, 1/1~1/9까지 기존임차인이 살면서 발생된 관리비) 내야할 관리비를 기존 임차인이 관리소에 중간 정산을 하거나, 만약 중간정산 시스템이 없다면 비용을 관리소에 파악하여 그 만큼을 임대인에게 주어야 합니다. 이후 임대인은 신규 임차인에게 받은 금액을 입금하여 해당월 관리비 납부시 총액으로 대신 납부해달라고 하는 것이죠. 이러한 부분 모두 부동산 중개소에서 중간 역할을 다 해줍니다. 그리고 이외에도 기존 임차인이 지불해야할 미정산 관리대금이 있는지를 부동산중개소를 통해 확인 하시면 됩니다. 

 

- 이후 잔금을 이체하는데, 잔금은 계약금(총 금액의 10%)을 제외한 금액을 이체해주면 됩니다. 

  잔금의 경우 신규임차인으로부터 잔금을 받고, 또 기존 임차인에게 잔금을 이체해 주면 끝납니다. 

 

- 원칙적으로 이사는 잔금이 지급된 이후에 진행됩니다. 

 

 

 

 

6. 기타 중요사항

- 금액이 계좌이체로 수시로 오가기 때문에 각각의 영수증을 받아 놓으셔야 합니다. 돈을 준 경우에는 주었다는 영수증, 돈을 받았을 경우에는 받았다는 영수증을 임대인, 임차인이 나누어 보관하는 것이죠. 중개소에서 해줍니다. 

→ 장기수선충당금/계약금/잔금/관리비 등  + 중개보수에 대한 현금영수증 

 

따라서 혹시라도 이러한 거래 영수증 이체영수증에 미리 도장을 찍질 마시길 바랍니다. 큰 문제가 없을 것이겠지만 그래도 돈이 오간 것이 확인된 이후에 도장을 찍고 나누어 갖는 것이 맞습니다. 

 

- 계약을 하게 되면 항시 부동산에서 공제증서, 인허가보증보험 같은 서류의 사본을 줍니다. 

공제증서란 한국공인중개사협회에서 발행하고, 인허가보증보험증권은 서울보증보험에서 발행하는데요, 부동산에서 이러한 협회에 가입하면 주는 증서인데, 이러한 가입을 통해 의뢰인 입장에서는 중개사 과실로 의뢰인 재산 손해 발생시 보증을 받을 수 있다는 것이고요, 중개사무소 입장에서는 거래정보망, 계약서서식 등을 제공 받게 된다고 합니다. 

 

원본은 공인중개사무실에 게시되어 있고 저희가 받는 것은 사본입니다. 따라서 원본과 대조를 할 수 있다면 해보시면 되고,의뢰인 입장에서는 일종의 보험이므로 서류상의 계약기간내에 의뢰인의 계약일자가 포함되어 있는지만 확인하면 됩니다. 부동산에서는 이를 매년 갱신한다고 하네요. 

 

 

 

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