20.05.06 국토교통부 2023년 수도권 주택공급 강화 방안 정리 -1

국토교통부 - 수도권 주택공급 - 대책정리

 

 

 

안녕하세요! 정리남입니다. 

 

지난 5월 6일 국토교통부에서는 부동산 안정화를 위한 계획을 발표하였습니다. 

2022년까지의 수도권 주택공급량 예상과, 2023년부터의 주택공급량 연간 25만호 이상을 유지하겠다는게 골자였죠. 

 

포스팅은 2개로 나눌 예정이고요,

이번 포스팅에서는 '2022년까지 서울 내 3년간 총 4만호 부지 확보'에 대한 내용을 정리하려 합니다. 

 

 

 

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2022년까지의 수도권 주택 공급량 예상.

17년~19년 3년 평균 입주실적은 수도권이 29.2만호, 서울이 7.4만호. 10년~19년까지의 연평균 입주 실적은 수도권 22.7만호, 서울 6.9만호라 합니다. 반면 20년~22년 향후 기대되는 평균 공급량은 수도권 22.4만호, 서울 7.2만호를 예상하고 있는데요, 이는 '10~19년 연평균 실적 수준'으로 정부는 향후 22년까지의 공급전망을 '안정적'으로 보고 있습니다. 

 

 

 

이에 2023년 이후에도 지속적으로, 수도권에 안정적인 주택공급 기조를 유지할 수 있도록 선제적인 공급계획안을 마련한 것입니다. 이는 최근 코로나 19 여파 및 세계 경제 침체로 발생되는 공급위축과, 경기가 다시 회복되었을 때, 수요증가에 대비가 필요하다는 판단하에서 입니다. 

 

 

 

실제로 2008년도 금융위기 당시, 서울 주택공급량은 2012년까지 줄어들다가 2013년부터 회복되었다고 하네요. 이는 경기가 침체되면 → 구매력 감소 → 매수자 우위 → 집 값 하락 → 매물감소 (= 주택량 감소) 이기 때문인것 같습니다.

 

 

 

 

그렇다면 과연 어떠한 전략들을 들고 나왔을까요?

2023년 이후, 수도권 주택 공급량 연 25만호 + @ 수준을 유지하기 위해 국토교통부가 제안한 계획에 대해 하나 하나 간략하게 정리해 보도록 하겠습니다. 

 

 

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공공성을 강화한 정비사업을 통해, 

서울 내에서 2022년까지 3년간 총 4만호( = 연평균 1.3만호) '부지 확보'.

→  공공재개발 (2만호)  +  소규모 정비사업 (1.2만호)  +  역세권 민간개발 (0.8만호)

 

 

 

1. 공공재개발 활성화를 통한 주택 공급 2만호

    2017년~19년 동안 재개발 인허가는, 연 2.6만호, 착공 연 2.8만호를 기록하였습니다. 이는 최근 10년간의 평균을 뛰어 넘는 공급 실적이라 하네요. 하지만 향후 재개발 전망을 보면, 조합 간 갈등 및 복잡한 절차로 착공까지 10년이상 소요되는 것으로 분석되었다고 합니다. 결국 이는 원활한 주택공급에 방해되는 요인으로 작용하는 것이죠. 

 

이를 위해, 공공(LH, SH, 정부, 지자체)이 개입 참여하여 아래와 같이, 현재의 문제점을 보완 절충하고 재개발 사업의 신속성 증대 및 원활한 주택공급을 꾀하고자 하는 것입니다. 

 

 

 

1) 조합원 지원 강화

① 공공(LH, SH)이 시행사로 참여하여 관리처분시 산정되는 분담금을 끝까지 보장 

 

 

② 저소득층 분담금 부족시 대신납부

-. LH, SH가 분담금을 대신 내주고, 10년간 주택의 지분을 공유하는 방식입니다.

즉, 집주인과 공공의 공동명의(=지분형 주택)가 되는 것이죠. 조합원은 10년거주 후 LH, SH의 보유지분을 우선적으로 되사거나 아예 집을 매각하여 처분할 수 있습니다. 분담금을 낼 여력이 없으면, 가지고 있는 집과 땅의 가치를 정산받은 후 나가야 하는 저소득층에게 10년이라는 기간을 보장하여 공공과의 공유기간동안 내집 마련을 위한 제반을 마련할 수 있는 기회를 제공하는 것입니다.

-. 지분형 주택의 조건 : 무주택자만 적용. 전용면적 60제곱미터 이하 주택으로 한정. 

 

 

③ 중도금 비율 하향 및 낮은 이자로 융자 지원

-. '공공재개발' 사업이 추진되면, 중도금을 분담금의 60%에서 40%로 하향합니다.

기존에는 중도금을 분담금의 60% 내야했던 상황에서 → 40%만 내고, 나머지는 상대적으로 부담기한이 긴, 잔금때 내면 되는 것입니다. 서울 전역이 투기과열지구로 시가 9억원 이상의 주택에 대한 대출이 어려워진 상황에서 중도금 비율을 낮추어 자금조달을 용이하게 하려는 취지입니다. 

-. 또한, 모든 조합원에게 3억원 한도로 보증금의 70%, 연 1.8%의 이주비 융자를 지원한다고 합니다. 

 

 

 

2) 세입자 지원 강화

① 공공재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 '정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자'에서 '공공시행자 지정시 거주중인 세입자'로 확대 

 

 

② 영세상인 계속 영업을 지원하기 위해, 국비를 지원해서 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지를 조성할 예정

 

 

 

3) 사업성 보완 및 신속한 사업 추진

사업시행자로 LH, SH가 선정되고, 재개발시 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 '공적임대'로 공급한다면, 공공재개발 추진 지역을 '주택공급활성화지구'로 지정되어 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

 

① 용도지역 상향 ( 2종주거 → 3종 주거, 주거 →  준주거 )

 

 

② 필요시 법적 상한 용적율 일부 완화

 

 

③ 기반시설 기부채납 수준/용적률 증가분의 절반을 공공임대로 채납해야 하는 공공임대주택 기부채납 비율 완화.

-. 기부채납이란, 국가 또는 지자체가 무상으로 사유재산을 받아들이는 것을 말합니다. 이는, 정비사업을 위한 건폐율 및 용적률 등의 건축 규제를 완화해주는 대가로, 사업시행자로부터 공원, 건축물 등의 기반시설을 사유재산을 무상으로 제공받는 것을 말합니다.

( 출처 : www.news1.kr/articles/?3925389 )

 

 

④ 사업기간을 종전 10년이상(1000세대 이상 기준)에서 5년으로 단축 

 

 

⑤ 금융지원 등 사업지원 강화. 

-. 주택도시기금에서 총 사업비 50%까지 년 1.8% 사업비를 융자. 

-. 정비사업대출보증(HUG)로 받은 융자금으로 공사비 납부 허용. 

 

 

⑥ 분양가 상한제 적용 제외.

50% 이상을 공적임대로 공급하므로 사업성 보전이 필요하다 판단

 

 

⑦ 주택공급활성지구 내에서 공급되는 일반분양은 최대 10년 전매제한 및 최대 5년 거주 의무부여

   → 이는 투기세력 억제하여 실수요자 공급 보호 차원.

 

 

 

2. 소규모 정비사업을 통한 1.2만호

소규모 정비사업은 재개발에 비해 신속히 추진이 가능한 반면, 사업비 조달 및 수익성 확보가 어렵죠. 이에 대한 지원도 강화됩니다. 

 

 

 

1) '모든' 소규모 주택정비사업 추가 지원. 

① 용적률 상향을 위한 조건 완화

: 기존에는 공적임대 20%를 공급시, 법적상한치까지 용적률이 완화되었다면, 향후에는 공공임대 공급비율 10%부터 20%로 공급량에 비례하게, 용적율을 최대 법적상한치까지 상향해 적용합니다.

 

 

② 주차장 설치 의무 완화.

공용주차장을 함께 건설하면, 의무 확보 주차면수의 50%까지 설치를 면제하여 사업비 절감에 도움을 줍니다.

 

 

 

2) '공공참여' 가로주택정비사업 '추가 지원'

① 분양가상한제 지원 범위 확대

: 기존 '공공성 요건' 충족에서 → 공공이 참여하고 공공임대를 10%이상 공급하는 모든 사업으로 지원범위를 확대합니다.

 

 

② 기금융자금리인하

: 공공이 참여하고 공공임대를 10%이상 공급하는 가로주택정비사업에 대해 기금융자 금리를 연 1.2%로 인하(기존 1.5%)

 

 

 

3) 공공기여시 소규모 재건축 지원 신설

용적률 증가분의 절반을 소형공공임대로 기부채납시, 용도지역 상향 및 층수제한 완화 등의 도시규제가 완화될 예정입니다.

 

 

 

 

3. 역세권 민간 주택사업 활성화 : 0.8만호

입지가 좋은 역세권의 경우, 무질서한 개발 우려가 있어 계획적인 관리가 필요합니다. 이에 따른 개선 방안으로 350m 내 주거지역에서, 재개발 사업 등의 도시계획 하에 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원할 예정입니다. 단, 공공성 확보를 위해 용도지역 상향시 용적률 증가분의 절반을 공공임대주택으로 공급해야합니다.

 

-. 역세권 범위를 22년까지 한시적 확대 (250m → 350m)

 

 

 

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출처

1. 국토교통부홈페이지

2. news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020050613402166302

3. www.edaily.co.kr/news/read?newsId=04106566625766296&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

4. www.news1.kr/articles/?3925389

5. www.sedaily.com/NewsView/1Z2NA0KJO8

6. namu.wiki/w/재개발

7. www.yna.co.kr/view/AKR20170221075600003?input=1195m

 

 

 

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