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부동산 정보

종부세 (종합부동산세) 이것으로 끝.! (세액 계산방법 및 각 항목의 의미)

종부세_계산방법_기본세율_공정시장가액비율 등

 

 

 

안녕하세요. 정리남입니다. 

오늘은 오래간만에 부동산관련 내용을 포스팅하려 하는데요. 

부동산 관련 '세(稅)' 중에서 종합부동산세 줄여서 '종부세'라 하는데요.

이것을 한번 정리해 보겠습니다.

 

 

 

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먼저 최근 기사부터 읽어볼까요?

 

 

 

20.11.27 기사발췌 : '핀셋 종부세' 설명에도…1주택자들 "집값, 내가올렸나" - 머니투데이 (mt.co.kr)

 

 

 

결론적으로,

"'집 값' 상승이 내 책임이냐? 왜 시장조절 제대로 못해서 올라간 집 값으로 내가 세부담을 져야 하는지?!

무엇보다 투기와는 상관없는 1세대 1주택자들까지 세부담을 져야 한다니..?!" 라는 이야기인것 같습니다.

 

자 그럼 종부세의 계산 과정을 중심으로 하나씩 차근 차근 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

종부세 (=종합부동산세) 란?


사전에서, 종부세란, 부동산(주택과 토지)을 보유하고 있는 정도에 따라 납세에 대한 형평성을 높이고자 세금의 부담비율을 달리한 '국세'입니다. 실질적으로는 주로 부동산 가격을 안정시키기 위한 방안으로 2005년부터 시행되고 있습니다. 쉽게 말해, 돈 있는 사람들이 부동산을 계속해서 매입하면 부동산 가격이 상승할 수 있겠죠. 이러한 사람들에게만 '별도의 세금'을 매긴다면 아무래도 부동산을 추가로 매입하기가 부담스러워질 것입니다. 보유한 부동산의 규모가 커질수록 더 많은 세금을 내야 하니까요. 따라서 종합부동산세를 통해 부동산가격을 안정시키는 것이 가능한 것이죠.

 

**국세 : 국가가 부과하여 거두어들이는 세금.

 

 

 

종부세는 매년 6월1일 단 하루가 과세기준일 입니다.

이 말이 무슨말이냐하면, 1년 중 이 날 하루만 다수의 주택을 일시적으로 보유하게 되었다 하더라도 그 모든 주택의 합산액을 바탕으로 세금이 산정된다는 것입니다. 

 

 

 

종부세, 보유세, 재산세 차이는??

그런데 종합부동산세와 재산세, 그리고 보유세. 개념이 조금 헷깔리진 않으신가요? 살짝만 살펴볼까요?

'보유세'종합부동산세와 재산세를 포괄하는 단어입니다. 네이버 부동산에서 매물을 검색해보면, 매물정보에 아래와 같이 '보유세'가 있는데요. 약 2511만원이라 적혀있죠?! 이 보유세를 구성하는 세부 항목으로 아래에 '재산세와 종합부동산세'가 포함되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 

 

 

보유세, 재산세, 종부세

 

 

 

반면 공시지가가 낮은 아파트를 검색해보면, 아래와 같이 '종합부동산세 과세대상 아님'이라고 나와있습니다. 이에 따라 종부세가 포함되지 않은 상태로 보유세가 책정되었고요! 

 

 

보유세, 재산세, 종부세

 

 

 

각각의 의미와 역할 및 차이에 대해서는 뒤로 미루고, 여기에서는 그냥 이 '종부세'와 '재산세'는 별개이며, 보유세 이루는 구성요소들이다.라고 알고 계시면 될것 같습니다. 자. 그러면 종부세를 어떻게 계산하는지 알아보도록 하죠. 

 

 

 

 

종부세 기준, 종부세 계산


종부세 세액 계산 흐름은 다음과 같습니다. 괄호안에 있는 번호별로 의미하는 바를 알아볼께요.

 

 

<종부세 세액 계산 흐름>

 

공시가격의 합 (1)

- 공제금액 (2)

× 공정시장가액 비율 (3)

-------------------------------

=  종부세 '과세표준' (4)

× 세율 (5)

-------------------------------

= 종합부동산 세액

- 공제할 재산세액 (6)

-------------------------------

= 산출세액 (7)

- 세액 공제 

- 세부담상한 초과세액

-------------------------------

= 납부할 세액 (8)

 

 

 

 

(1) 공시가격의 합 구하기

종부세를 구하기 위해서는 먼저 아래와 같이 '과세유형별' 공시가격 합산액을 구해야 하며, 여기에서 '공제금액'을 초과하는 금액에 대해서만 과세하게 됩니다.

 

 

< 과세유형 >

1. 주택 (부속토지 포함)

-. 아파트, 단독주택, 다세대, 다가구 등에 해당.

-. 합계액이 6억원( 1세대 1주택자 9억원)을 초과시 과세

 

 

2. 종합합산토지

-. 나대지, 잡종지 등

-. 합계액이 5억원을 초과시 과세

 

 **나대지 : 건축물이 없는 대지를 말합니다.

   **잡종지 : 토지 용도를 딱 정할 수 없을 정도로 쓸모없는 토지를 말합니다.

 

 

3. 별도합산토지 

-. 주택을 제외한 일반 건축물의 부속토지

-. 합계액이 80억원을 초과시 과세

 

 

과세유형에 따른 재산세와 종부세 부과여부

 

 

위에 보시면 종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지. 이게 다 뭐지 싶을 수 있는데,

그냥 토지의 유형에 따라 서로 다른 세금을 매기기 위해 구분지어 이름 붙여 놓은 것이라 생각하면 될것 같습니다. 가령, 건축물이 없는 나대지의 경우, 토지 중에서도 '종합합산토지'라는 유형에 들어가 공제금액이 '5억원'에 해당하고, 주택이 아닌 일반 건축물의 부속토지의 경우 토지 중에서도 '별도합산토지'라는 과세유형으로 들어가 공제금액이 '80억원'에 해당하는 것이죠. 그 밖의 골프장, 고급오락장용 토지의 경우에는 '분리과세토지'라는 과세유형으로 들어가 종합부동산세를 내지 않도록 하는 것이고요. 

 

 

 

 

(2) 과세유형별 '공제금액 차감'하기

종부세 세액계산 흐름

 

위에서 말씀드린것처럼 과세유형별로 공제금액이 다릅니다. 아래는 과세 유형별로 공제되는 금액입니다. 

 

< 과세유형별 공제금액 >

1. 주택 (부속토지 포함) 공제금액 :  6억원( 1세대 1주택자 9억원)

2. 종합합산토지 :  5억원

3. 별도합산토지 80억원

 

 

 

(3) '공정시장가액 비율' 곱하기

종부세 세액계산 흐름

 

과세유형별 공시가격 합산액에서 공제금액을 뺀다음 공정시장가액 비율을 곱하게 되는데요. 이 공정시장가액 비율을 곱하는 이유는, 그 해의 주택가격 시세와 지방재정의 여건, 납세자의 납세부담 등을 고려해서 결정하는 것입니다. 이는 당초, 공시가격의 합산액을 100% 그대로 과세표준으로 삼았을 때 높아지는 세부담을 완화시키고자 도입했다고 하는데요. 당연히 비율이 높아질수록 종부세는 높아지겠죠. 따라서 부동산을 안정화 시키기 위세 세부담을 늘리기위한 수단으로 사용될 수 있겠고요. 

 

 

기사 출처 : 올해 종부세 4조3000억 '역대 최대'…74만명에 고지서 발송 (news1.kr)

 

 

 

현재와 향후 공정시장가액비율은 다음과 같습니다. 

 

2020년 90%

2021년 95%

2022년 100%

 

 

 

 

(4) 종합부동산세 과세표준

종부세 세액계산 흐름

 

 

종부세 과세표준은, '과세유형별'로 구하게 됩니다. 바로 아래와 같이 구할 수 있는데요. 1세대 1주택자의 경우에는 공제금액이 9억원입니다. 그런데 여기에 '감면율'이라는 항목이 있네요. 이는 무엇일까요?!

 

1. 주택분과세표준 : {공시가격 합산액 × (1-감면율) - 6억} × 90

 (1세대 1주택자 과세표준) : {공시가격 합산액 × (1-감면율) - 9억} × 90%

2. 종합합산토지분 과세표준 : {공시가격 합산액 × (1-감면율) - 5억} × 90%

3. 별도합산토지분 과세표준 : {공시가격 합산액 × (1-감면율) - 80억} × 90%

 

 

 

종부세 감면율이란?

여기에서 갑자기 튀어나온 '감면율'에 대해 확인해보니..

이 종합부동산세에 나오는 감면율은 지방세특례제한법에 의한 '재산세 감면규정'을 적용한다고 나와있습니다. 

 

[종합부동산세법 제6조]

 

 

그래서 지방세특례제한법 제4조를 찾아보니, 아래와 같은 내용이 나왔습니다. 

"'서민생활 지원, 농어촌 생활환경 개선, 대중교통 확충 지원 등 공익을 위해 지방세 감면이 필요하다 인정'되면 지방세를 감면해준다 / '특정지역의 개발, 특정 산업, 특정시설의 지원을 위해 지방세의 감면이 필요하다 인정'되면 지방세를 감면해준다"

 

 

 

그래서 정리를 해보면,

종부세에서 과세표준을 계산할때 필요한 '감면율'지방세에서의 재산세 감면규정을 따르는데, 여기에서 감면을 하는 경우는 서민생활 지원, 농어촌 ~~~~ 특정 시설의 지원 등에 해당 자산이 사용된다고 인정되면 감면될 수 있고, 이 감면율의 규모는 각 지방자치 단체의 조례의 규정에 따른다는 것. 이죠. 

 

 

[지방세특례제한법 제4조]

 

 

따라서 여기에 해당하시는 분들은 감면율만큼 빼주고, 관련없는 분들은 감면율을 '0'으로 무시하고 계산하면 될 것 같습니다. 

 

 

 

 

(5) 종부세 세율 

종부세 세액계산 흐름

 

 

과세표준이 나왔다면 이 기준으로 세율이 매겨집니다. 물론 이 세율도 과세유형별로 다릅니다

세율은 지난 1216 대책 및 710대책을 통해 다소 강화되어 있습니다. 3주택자 이상 및 조정지역 2주택자 이상의 경우에는 710 대책으로 인해 기존 대비 거의 2배정도 세율이 올랐습니다.

 

 

종부세 기본세율

 

 

 

(7) 산출세액

종부세 세액계산 흐름

 

 

산출세액은 아래와 같이 계산되는데요,

여기에서는 이 '누진공제'와 '공제할 재산세액'이 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

산출세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할 재산세액 

또는

산출세액 = (과세표준 × 세율 ) - 공제할 재산세액 

 

 

 

 

종부세 누진공제?

원래 위 계산식에서 '누진공제'를 빼주기도 하는데 누진공제는 계산을 쉽게 하기 위해 들어간 항목입니다. 

예를들 어 1주택자 과세표준 5억원일 경우, 3억이하는 0.6%로, 3억초과분은 0.8%로 나누어 계산한 후 합친 금액을 이용하게 되죠. 누진공제는 이렇게 과세표준에 따라 누진되는 세율(0.6%, 0.8%.. 이렇게 증가되는 세율)을 적용시 계산에 번거로움이 있으므로 일단 높은 세율로 계산을 한다음 일정 금액을 빼주는 것입니다. 이 빼주는 액수를 '누진공제'라 합니다. 

 

 

즉, 5억원이 과세표준일 경우, 5억 전부에 대해 0.8%로 계산하는 것이죠. 그러면 실제보다 더 높은 값이 나오겠죠? 그 값을 조정해주기 위해 누진공제를 빼주는 것이죠. 

 

 

종부세 누진공제란

 

 

 

따라서 계산2) 처럼 누진공제를 이용하지 않고, 과세표준 금액 구간별로 세율을 나누어 계산1)처럼 계산한다면 공식에 '누진공제'는 필요 없게 되는 것입니다. 따라서 위 두 가지 공식 모두 가능한 식입니다. 

 

 

 

종부세 공제할 재산세액?

부동산 관련 세금으로는 종부세와 재산세가 있다고 위에서 말씀드렸습니다. 이 둘을 합친게 보유세죠. 

그런데 이 종부세는 국가에서 세금을 매기는 국세이고, 재산세는 지방세에 속합니다. 즉, 세금을 매기는 주체가 다를 뿐, 그 세원은 '보유하고 있는 부동산'으로 동일한 것이죠. 재산세가 종부세보다 시기상 먼저 납부되는 세금이므로, 동일한 세원으로 종부세가 다시 매겨질때 이중과세가 되기 때문에, 이 종부세액을 계산하여 최종 납부할 세금을 매길 때에는 기 납부한 재산세액을 공제해 주는 것입니다. 

 

 

 

'공제할 재산세액'은  '종합부동세법 시행령 제4조의 2(주택분의 경우), 제5조의 3(토지분의 경우)에 의거하는데요. '주택분'만 보시면 아래와 같은데.... 좀 복잡하죠? 이를 좀 더 정리해 보면 그 아래와 같습니다. 

 

종합부동세법 시행령 제4조의 2

 

국세청 종합부동산세 집행기준 일부

 

 

여기에서 1세대 1주택자의 경우, 분자에 나오는 공제금액이 6억원이 아니라, 9억원으로 바뀝니다. 

관련내용은 '종합부동산세 집행기준 2018- 국세청' 자료에 나와있는 일부입니다. 블로그 하단에 관련 문서 첨부해 드리겠습니다. 본 자료에 예시도 있고, 토지분에 대한 공제되는 재산세액 등에 대한 공식도 있으니 참고하시길 바랍니다. (복잡해서 패스.!)

 

 

 

 

(8) 납부할 세액

종부세 세액계산 흐름

 

 

최종적으로 납부할 세액을 구하기 위해서는, 산출세액에서 '세액공제'와 '세부담상한 초과세액'을 모두 공제해야 합니다.

 

 

① 1세대 1주택자 세액 공제

1세대 1주택자의 경우에만, 산출세액에서 세액공제를 받게 되는데요, 공제해야할 세액공제가액'산출세액 × 공제율' 로 구합니다. 1세대 1주택 보유 고령자의 '나이에 따른 공제'와 '장기보유 정도에 따른 공제'를 합산하여 계산됩니다. 실수요 1주택자의 세부담을 줄이기 위한 장치입니다. 

 

 

세액공제 공제율

 

 

 

세부담상한 초과세액 

세부담상한이란, 세제 개편으로 인한 급격한 세부담의 증가를 완화하기 위해, 한 해의 세금 증가분이 전년 대비 일정 비율을 넘지 않도록 상한선을 설정해 두는 제도입니다. 즉, 이 상한선을 넘은 세액에 대해서는 세금을 감면해주는 것이죠. 이는 과세유형별로 구분하여 각각 적용됩니다.

 

 

세부담 상한 초과세액 

=  금년도(재산세 + 종부세 세부담상한 전**) - 전년도(재산세 + 종부세) × 150~300%

** 종부세 세부담상한 전 = 종부세 산출세액 - 세액공제까지만 한 액수

 

종부세 세부담상한율

 

 

 

공식을 잘 보면, 만약 전년도(재산세 + 종부세)가 100만원 나왔고, 세부담상한율이 200%일 경우, 200만원이 되죠.

즉, 금년도에 종부세 세부담상한전 금액이 얼마든 간에, 납부할 세금을 절대 200만원이 넘지 못하도록 해줍니다. 만약 세부담상한율이 300%일 경우, 300만원을 넘지 않도록 해주므로. 이 세부담상한율은 납세자입장에서 봤을때, 낮을 수록 세부담이 적어지는 구조가 됩니다. 

 

 

 

납부할세액

= 산출세액 - 세액공제 - {금년도(재산세 + 종부세 세부담상한 전**) - 전년도(재산세 + 종부세) × 150~300%}

** 밑줄 친 '산출세액 - 세액공제' 를 '종부세 세부담상한전' 이라함. 

 

 

 

가령 아래와 같이 종부세 세부담상한전 금액 또는 재산세를 극단적으로 변경해 보아도 세부담상한율을 적용한 200만원을 넘지 않게 됩니다. 

 

납부할세액 = 200만 - {금년도(100만 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (300만 - 200만) = 100만

납부할세액 = 300만 - {금년도(100만 + 300만) - 전년도(100만) × 200%} = 300만 - (400만 - 200만) = 100만

납부할세액 = 400만 - {금년도(100만 + 400만) - 전년도(100만) × 200%} = 400만 - (500만 - 200만) = 100만

 

납부할세액 = 200만 - {금년도(200만 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (400만 - 200만) = 0원

납부할세액 = 200만 - {금년도(150만 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (350만 - 200만) = 50만

납부할세액 = 200만 - {금년도(100만 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (300만 - 200만) = 100만

납부할세액 = 200만 - {금년도(50만 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (250만 - 200만) = 150만

납부할세액 = 200만 - {금년도(0원 + 200만) - 전년도(100만) × 200%} = 200만 - (200만 - 200만) = 200만

 

 

 

 

 

 

 

종부세 과세기준일 및 납부기간


과세기준일은 매년 6/1입니다.  납부기간은 12/1~12/15로 재산세 납부기간보다 뒤에 있습니다. 

 

 

 

 

 

정리


정리를 해보면, 종부세와 관련하여 '세금 폭탄이다' 어쩌다 말이 많지만 사실 여기에도 다양한 시각이 존재하는 것 같습니다. 1세대 1주택 실거주자들에게 있어서는 집값 상승에 따른 실제적인 차익 실현을 한것도 아니고, 세금을 낼만한 실질적인 소득증가가 없다는 점에서 이 종부세는 다소 억울하고 부담이되는 과세일 것입니다. 하지만 집값 오른다고 좋아할때에는 언제고, 정부가 올려놓은 집값. 죄인취급 한다는 등의 논리도 맞지 않아보이고요. 

 

한편, 부부 공동명의의 1주택자들의 경우, 1가구 1주택이 아니라 1가구 2주택으로 산정되 단독 명의일 때보다 더 많은 세금을 내야 한다고 하는데요. 이는 분명 개정되어야 하는 부분으로 보입니다만, 일각에서는 이렇게 공동명의가 더 불리해지는 경우는, 공시가격이 15~20억 이상일 때인데, 이것이 서민수준에 해당하는 주택가격이냐고 맞받아치고 있습니다. 

 

저도 그래서 대체 무엇이 맞는걸까.. 라는 고민을 하게 되었는데요. 

그래도 개인적으로는 세금의 증가세가 부담스럽다 라는 것입니다. 정부는 현재 50~70% 공시지가를 2023년까지 시세의 90%까지 올리겠다고 했는데요. 이로 인해 종부세뿐만이 아니라, 재산세 등의 각종 보유세에 영향을 미칠 것입니다. 종부세에서 나온 1세대 1주택자의 대한 공제금액 9억원 수준이 높다 낮다의 문제가 아니라 종부세를 내지 않아도 되는 사람에게도 납세에 대한 부담이 생기는 것이죠. 

 

저의 견해가 짧아 이 정도밖에 의견을 펼칠 수없지만,

아무튼, 앞으로 정부의 세수정책에 대해서 유심깊이 관찰해볼 필요가 있을것 같습니다. 

일단 종부세관련하여 내년부터 기본세율 / 공정시장가액비율 / 세부담상한율 / 공시지가상승 등의 세제개편이 있을 예정입니다. 

 

 

이번 포스팅에서는 종합부동산세를 산정할때 구성되는 각 항목들에 대한 이해와, 현재 세율이 어떠한지에 대한 부분에서 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 도움이 되셨다면 좋아요와 구독이 큰 힘이 됩니다.

 

 

 

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기타자료


14-종합부동산세+집행기준.pdf
1.82MB
2020년_종합부동산세_요약표 (1)-2.edi
0.03MB

 

 

 

 

참고 자료


1. 2018 종합부동산세 집행기준 - 국세청

2. 2020년 종합부동산세 요약표 - 국세청

3. 내년부터 조정지역 2주택자 세부담 상한 300.. : 네이버블로그 (naver.com)  

4. 고령 1주택자 종부세 부담 준다더니... 얼마나? - 조선일보 (chosun.com)

5. 공인중개사 2 > 부동산세법 > 지방세 > 재산세 (본문) | 찾기쉬운 생활법령정보 (easylaw.go.kr)

6. 1세대 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산.. : 네이버블로그 (naver.com)  

 

 

 

 

**유의사항**

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